Реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. Включение требований о передаче жилого помещения в реестр
Застройщик находится на стадии банкротства. Какая сумма учитывается в реестре требований участников строительства?
Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства
Для процедуры банкротства застройщиков закон предусматривает некоторые особенности. Так, например, в деле о банкротстве застройщика могут принимать участие физические лица - участники строительства, у которых есть требования о передаче жилых помещений. Раньше такие кредиторы по своим возможностям не отличались от остальных кредиторов одной с ними третьей очереди. У них не было возможности установить требования, которые отличались бы от сугубо денежных. Так было до введения 7 параграфа в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127). Возникновение реестра требований о передаче жилых помещений позволило участникам строительства заявлять о включении в реестр требований кредиторов должника определенной денежной суммы. Кроме того, они получили возможность натурального удовлетворения своих требований в виде жилого помещения. На практике возникает много вопросов по поводу того, какие суммы подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Кредиторы застройщика могут включить в реестр стоимость имущества, которое передавалось в счет оплаты по сделке. Для застройщика важно понимать, как определить рыночную стоимость такого имущества на момент рассмотрения банкротного дела в суде, а также как избежать завышения стоимости требований кредиторов. Кроме того, бывают ситуации, когда имущества застройщика не хватает на всех кредиторов. В таком случае не всегда понятно, как должны осуществляться выплаты и обязан ли застройщик погашать требования участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений.
В реестре учитывается только изначально уплаченная застройщику сумма
После введения в Закон № 127- ФЗ параграфа 7 часто возникали вопросы относительно того, какая именно сумма подлежит указанию в реестре: первоначально уплаченная застройщику, либо сумма, уплаченная лицом, заявившим требования в деле о банкротстве при их неравнозначности.
С точки зрения буквального толкования нормы, учету в реестре подлежит сумма, уплаченная непосредственно застройщику. Даже если впоследствии право требования исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия (иному договору, в том числе квалифицируемому как договор купли-продажи будущей вещи) перешло к заявившемуся в деле о банкротстве кредитору по более высокой или низкой цене.
В реестр можно включить следующие сведения (п. 1 ст. 201 Закона № 127- ФЗ):
- сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору, преду сматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях. В том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре;
- сведения о жилом помещении, которое было предметом договора (предусматривающего передачу жилого помещения), а также сведения, идентифицирующие объект строительства.
Также необходимо учитывать, что в реестр требований о передаче жилых помещений подлежат внесению сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договорному обязательству, и (или) стоимость переданного застройщику имущества (подп. 1 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ).
То есть при рассмотрении требования участника строительства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд должен установить сумму уплаченных застройщику денежных средств. В случае неденежных расчетов суд устанавливает стоимость того имущества, которое получил застройщик в обмен на обязательство по строительству жилого помещения.
Установление данных обстоятельств позволит выявить затраты, которые понесли участники строительства на момент возникновения обязательств застройщика. Также с их помощью можно выяснить, какую оплату они реально получили за проданное обязательство. Однако все это стоит отличать от стоимости жилого помещения, непереданного впоследствии участнику строительства.
Следовательно, после уступки права требования или другого отчуждения, заявившийся в деле о банкротстве кредитор может рассчитывать на указание в реестре о передаче жилых помещений сведений о денежных средствах. Речь идет о сведениях, которые застройщик получил от первоначального инвестора.
Если в договоре нет стоимости полученного застройщиком от участника строительства имущества, то ее можно установить в ходе рассмотрения требования кредитора в арбитражном суде. С этой целью арбитражным судом может быть назначена соответствующая экспертиза.
Рыночная стоимость непереданного жилого помещения может включать убытки от удорожания жилья
Сложнее ситуация, когда застройщик привлекал средства и имущество участников строительства в течение длительного периода времени. Суммы, которые уплатили участники строительства, и стоимость переданного ими имущества существенно отличаются. Но и при таком положении существует выход.
Соблюдение принципа правовой определенности создает условия для равной защиты прав и законных интересов всех участников строительства в деле о банкротстве. Поэтому при отсутствии в договоре цены и оплате имущества в неденежном выражении в реестре о передаче жилых помещений устанавливается стоимость преданного застройщику имущества. Нужно учитывать, что это имущество передавалось в счет заключенной сделки на момент ее заключения. Включение его стоимости в реестр возможно по требованию других участников строительства.
В противном случае участники строительства, заплатившие застройщику денежные средства, размер которых подлежит внесению в реестр о передаче жилых помещений в неизменном виде (без учета удорожания стоимости), могут быть поставлены в неравное положение с участниками строительства, передавшими в качестве платы по договору свое имущество, если его стоимость определяется на период предъявления требований. Следующая особенность касается удорожания стоимости непереданного участнику строительства жилого помещения.
Как определить рыночную стоимость помещения, непереданного кредиторуВ результате ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по строительству жилого помещения его стоимость может расти в зависимости от условий свободного рынка жилья в соответствующем регионе. На момент рассмотрения спора в суде рыночная стоимость непереданного жилого помещения включает в себя фактически понесенные участником строительства затраты. Также в нее входят убытки, которые он может нести из-за удорожания стоимости не исполненного застройщиком обязательства. Размер убытков, причиненных участнику строительства удорожанием объекта строительства, можно установить при наличии соответствующего волеизъявления кредитора.
Передать помещения участникам строительства можно, только если их хватает на всех кредиторов
Материально-правовой интерес граждан как непрофессиональных инвесторов в деле о банкротстве заключается в получении соразмерного и пропорционального удовлетворения их требований. В том числе посредством передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (ст. 201.10, 201.11 Закона №-127- ФЗ).
Цитата:«С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве » (п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
Может ли участник строительства заявить свои требования сразу в двух реестрах?Включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является другим способом защиты прав кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, у которых есть денежное требование к должнику (подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127- ФЗ). Суд также может включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения (постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 по делу № А55-16103/2010). Таким образом, установить требования участника строительства можно не только исходя из суммы, которую участник строительства заплатил застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Но также из стоимости переданного застройщику имущества в рублях и размера убытков, причиненных участнику строительства.
Все эти доводы корреспондируются с нормами Федерального закона от 02.07.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)”». Он внес изменения в п. 5 ст. 201.6 Закона №127- ФЗ, которые касаются предоставления участникам строительства возможности участвовать в собраниях кредиторов и обладать голосом в части требований о передаче жилых помещений. Число голосов каждого участника строительства определяется исходя из той суммы, которую он уплатил застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. И (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба (п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ).
Поэтому участники строительства не лишены возможности предъявить требования о включении в третью очередь реестра задолженности, вытекающей из ненадлежащего исполнения должником-застройщиком своих обязательств по строительству жилых помещений. В этом случае количество голосов соответствующих конкурсных кредиторов подлежит суммированию исходя из стоимости переданного застройщику имущества и размера убытков, причиненных участнику строительства.
Влияет ли размер затрат участников строительства на возможность исполнения обязательств застройщикомНаряду с этим необходимо понимать, что размер затрат, которые понесли участники строительства при возникновении договорных обязательств, не влияет на возможность передачи жилого помещения. Следовательно, он также не влияет на возможность исполнения застройщиком, принятых на себя обязательств.
Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Речь идет об участниках строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений. Либо если при наличии нескольких требований в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения. При этом требования тех участников, которые отказались от получения жилых помещений, преобразовываются в денежные и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди (п. 7 ст. 201.10 Закона № 127- ФЗ). Следует отметить, что внесение в реестр требований о передаче жилых помещений сведений о той или иной сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору и (или) стоимости переданного застройщику имущества в рублях, не будет иметь решающего значения для удовлетворения соответствующих требований участника строительства при установлении достаточности жилых помещений.
- Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
- Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
- Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
- Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
- Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?
Вопрос
Юр. лицо заключило ДДУ с застройщиком в 2014 г. Срок ввода в эксплуатацию 2016 г. До настоящего времени дом не веден в эксплуатацию. Доп соглашения с застройщиком об увеличении сроков строительства не подписывались. В 2017 г. в отношении застройщика начинается банкротное производство, введена процедура наблюдения. Вправе ли наша организация - дольщик обратиться в суд в рамках дела о банкротстве с требованием, о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений? Или о передаче объекта незавершенного строительства? Если нет, то, с каким заявлением обращаться?
Ответ
Да, организация вправе обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений (в случае, если она приобретала жилое помещение).
В соответствии с положением ст. 201.4 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Требования о передачи жилых помещений и включении данных требований в реестр рассматриваются в порядке ст. 201.6 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
В ряде случаев, можно сослаться на пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в соответствии с которым, участник строительства, полностью исполнивший обязательства по договору, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченный им объект недвижимости. Если объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, арбитражный суд в рамках дела о банкротстве в соответствии с положениями ст.201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ может удовлетворить иск о признании права собственности - см. Постановление АС МО от 06.02.2017 № А40-107550/10.
При отсутствии в совокупности вышеуказанных условий, суд отказывает в удовлетворении иска о признании права (см. Постановление АС СЗО от 05.05.2017 № А56-83217/2015).
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
«На сегодняшний день случаи банкротства застройщика - не редкость. В таких ситуациях участники долевого строительства могут оказаться незащищенными и понести значительные потери. Для решения сложившейся ситуации Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ были внесены дополнения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков». До вступления в силу этих изменений участники долевого строительства были лишены права требовать свое имущество в объекте незавершенного строительства.*
Однако, применяя данный параграф, юристы и судьи сталкиваются с различными проблемами. В частности, актуальным является вопрос - включать ли в реестр требований о передаче жилых помещений требования граждан-участников долевого строительства в случае регистрации права собственности на жилое помещение либо на долю в объекте незавершенного строительства? От его решения зависит, будут ли погашены требования участников строительства, включенные в реестр о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи жилых помещений в порядке ст.ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.
ЗАСТРОЙЩИК-БАНКРОТ ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОБСТВЕННОСТИ
Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:
наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;
факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.
В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.
Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:
погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);
погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).
Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении всех условий, установленных в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Аналогичные положения содержатся и в ст. 201.11. Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только в случае, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Такое правило касается конкретного объекта строительства, включенного в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
При этом важным условием является то, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности (п. 5 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В свою очередь право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, в случае регистрации участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства либо на жилое помещение в Управлении Росреестра, прекращается право собственности на данное имущество должника - застройщика.
Указанное имущество не будет входить в состав конкурсной массы (ст. 131 Закона о банкротстве), поскольку не является имуществом должника. Именно по этой причине у застройщика будет отсутствовать право распоряжаться данным имуществом, в том числе и право передавать его кому бы то ни было. То есть, обязанность должника по передаче жилого помещения прекращается с даты внесения записи о праве собственности за гражданином в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).
Но, как сказано выше, требования участников строительства включаются в реестр о передаче жилых помещений с целью последующей передачи в жилищно-строительный кооператив.
В случае включения в реестр требований участников долевого строительства с зарегистрированным правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, может возникнуть ситуация, при которой невозможно будет произвести погашение требований всех участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В этом случае будет нарушаться положение п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве - требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений будет больше, чем жилых помещений после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства. При таких условиях арбитражный управляющий должника сможет дать лишь заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства.
В КОНКУРСНУЮ МАССУ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ВХОДЯТ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ
Ввиду того, что из § 7 гл. IX Закона о банкротстве не следует прямой запрет на включение описываемых требований, судебная практика по данному вопросу различна.
В качестве примера можно привести следующее дело, которое иллюстрирует различные подходы судов.
В рамках одного банкротного дела было подано порядка 70 требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности.
Одним из конкурсных кредиторов в порядке ст. 71 Закона о банкротстве были заявлены возражения по данным требованиям. Суть возражений сводилась к тому, что за определенными участниками признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Такое право участников было зарегистрировано, поэтому эти лица не могут заявлять требование о передаче им в собственность того, что и так уже является их собственностью.
Судом первой инстанции доводы конкурсного кредитора были признаны необоснованными. Суд пришел к выводу, что § 7 гл. IX Закона о банкротстве не содержит запрета на включение в реестр требований о передаче жилых помещений в случае признания за гражданином права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом предусмотренная законом возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр таких требований является способом реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика.
В свою очередь обязательство застройщика по передаче жилого помещения, установленное соответствующим договором, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика перед участником долевого строительства по передаче готового жилого помещения.
Поэтому наличие зарегистрированного права долевой собственности участников строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данным лицам соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требований участников строительства о передаче причитающихся им жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений должника (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2012 по делу № А45-21735/2011).
Апелляционный суд согласился с доводами суда первой инстанции и указал следующее. Наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Кроме того, Закон о банкротстве не ограничивает право участника строительства предъявлять к должнику требование о передаче жилого помещения при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Признание права собственности не означает исполнение должником своих обязательств по договору. Доля в объекте незавершенного строительства, право собственности на которую признано в судебном порядке, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи жилого дома в эксплуатацию (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А45-21735/2011).
Однако конкурсный кредитор не согласился с такими выводами судов и обратился в кассационную инстанцию, которая его поддержала. Окружной суд отказал в удовлетворении требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности. В судебном акте было указано, что признание права собственности на долю объекта незавершенного строительства за участником долевого строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком. Именно по этой причине такая доля не может быть включена в конкурсную массу должника. А значит, и застройщик не сможет распорядится имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений - это очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком. Для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Однако доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником на том же праве и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей.
При этом нахождение должника в процедуре банкротства означает его неплатежеспособность, в том числе материальную неспособность достроить объект недвижимости и выдать квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что участник долевого строительства вправе требовать от должника готовое жилое помещение, несмотря на наличие у него зарегистрированного права на долю в объекте, не соответствует ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей передачу должником участникам строительства объекта незавершенного строительства. Также суд делает вывод о том, что для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу № А45-21735/2011).
В настоящее время судами кассационной и апелляционной инстанций по данному делу приняты судебные акты об отказе в удовлетворении требований участников долевого строительства, право собственности которых на долю зарегистрировано, во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОТКАЗ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА В ЕГРПН ПОЗВОЛИТ СОБСТВЕННИКУ ВКЛЮЧИТЬ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ В РЕЕСТР
Каких-либо разъяснений Высшего арбитражного суда РФ по вопросу включения требований участников с зарегистрированными правами собственности, к сожалению, до сих пор нет. Однако интересна позиция тройки судей ВАС РФ, выраженная в одном из определений об отказе в передаче дела в Президиум. Так, в судебном акте описана ситуация, когда право собственности на помещение участника строительства было признано решением суда общей юрисдикции и зарегистрировано в ЕГРПН. Тройка судей пришла к выводу, что в случае если участник строительства обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то его требование может быть включено в реестр только в случае его отказа от регистрации (определение ВАС РФ от 25.06.2012 по делу № ВАС-7586/12).
Таким образом, требование участника строительства с зарегистрированным правом может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.
Так, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Форма данного отказа специально не регламентируется. Свидетельством отказа собственника от права собственности может служить подача заявления об отказе от вещи, сделанная как в письменной, так и в устной форме.
В любом случае такой отказ должен быть свободным с точки зрения воли (не быть вынужденным в силу чрезвычайности обстановки), недвусмысленным с точки зрения целей и эффективным с точки зрения доведения до всех возможных адресатов. Представляется, что отказ от права собственности на недвижимое имущество требует обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и орган местного самоуправления по месту нахождения имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Бездействие собственника само по себе, напротив, еще не свидетельствует о намерении отказаться от права собственности.
Полагаем, что волеизъявление участника долевого строительства в виде отказа от регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства должно быть четко выражено путем осуществления действий, свидетельствующих о совершении такого отказа, например путем обращения в Управление Россреестра с заявлением о регистрации отказа от права собственности. Если же такой отказ по каким-то причинам не будет зарегистрирован Росреестром, то требование участника долевого строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений не может быть удовлетворено.
Итак, подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что требование участника строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в ЕГРПН, может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.
Представляется, что выбор способа защиты участник долевого строительства должен сделать самостоятельно исходя из финансового состояния должника и стадии строительства незавершенного объекта.
Последствия принятия того или иного решения инвестором можно представить в виде таблицы (безотносительно к конкретному должнику и объекту строительства).
ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СОВЕРШЕНИЯ УЧАСТНИКОМ СТРОИТЕЛЬСТВА ОПРЕДЕЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ
| Отказ от права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте | Сохранение за собой права собственности |
| Участие в деле о банкротстве о банкротстве | Не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве |
| Участие в первом собрании кредиторов (в случае включения требования в реестр о передаче жилых помещений в процедуре наблюдения) | В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в Жилищно-строительный кооператив, могут вступить в ЖСК и участвовать в достройке объекта вместе с иными участниками |
| Участие в собрании участников строительства и принятие решений в соответствии со ст.ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве | Участники строительства, в случае передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив, не могут принимать решение о судьбе объекта без участников, право собственности которых на долю зарегистрировано |
| В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений: требование участника строительства погашается путем передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив; право собственности застройщика (должника) объекта передается Жилищно-строительному кооперативу; завершение строительства происходит за счет средств членов ЖСК и (или) привлеченного инвестора (очевидно, что для инвестора данный объект должен быть инвестиционно привлекательным) | В случае ликвидации должника право собственности сохраняется (данный факт является положительным в случае, если строительство дома завершено). |
«Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то небольшим компаниям и гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. С августа 2011 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ(далее - Закон № 127-ФЗ) был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков. Анализ указанных изменений и судебной практики по их применению позволяет сделать вывод, что права дольщиков теперь достаточно надежно защищены, в том числе и в связи с тем, что по делам о признании застройщиков несостоятельными (банкротами) положениями § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ предусмотрены определенные способы погашения ими требований участников долевого строительства. Поэтому участникам долевого строительства, инвесторам, столкнувшимся с подобной ситуацией, необходимо понимать, какой алгоритм действий следует выстроить для того, чтобы вернуть свои денежные средства, а в каких случаях есть возможность вернуть имущество, за которое были внесены средства дольщиков.
ТРЕБОВАНИЕ ПОДЛЕЖИТ ВКЛЮЧЕНИЮ В РЕЕСТР, ДАЖЕ ЕСЛИ СРЕДСТВА ПЕРЕДАВАЛИСЬ НЕ ДОЛЖНИКУ, А ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЮ
На практике встречаются случаи, когда денежные средства для инвестирования строительства вносятся участником строительства третьему лицу, которое осуществляет действия, направленные на привлечение денежных средств для строительства, на основании договорных отношений с застройщиком. И в ситуации, когда застройщик оказывается банкротом, возникает вопрос - вправе ли дольщик обратиться с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, если денежные средства за недвижимость получало некое третье лицо?
Так, по одному из дел гражданин обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его участником строительства и включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований к должнику - застройщику, в соответствии со ст. 201.2Закона № 127-ФЗ. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причиной оставления исковых требований без удовлетворения явилось отсутствие у должника обязанности по передаче жилых помещений заявителям. Дело в том, что согласно представленным по делу доказательствам денежные средства граждан для строительства квартир привлекал не застройщик, а третья организация, которая получила от заявителей денежные средства для долевого строительства жилого дома. Суд указал, что в рассматриваемом случае застройщиком является лицо, на котором, согласно договорам соинвестирования, лежит обязанность по передаче жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, сослался на следующие обстоятельства. Лицо, принимавшее у граждан денежные средства для долевого строительства жилого дома, действовало в рамках договора поручения, согласно которому, как поверенный, брало на себя обязательства по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства жилого комплекса, которое осуществлял должник - застройщик (доверитель). Из условий договоров следовало, что поверенный действует исключительно в интересах доверителя для достижения цели - строительство и передача в собственность участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений. Апелляционная инстанция руководствовалась, в том числе, нормой ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В дальнейшем ни должник - застройщик, ни лицо, привлекавшее денежные средства, не воспользовались процессуальным порядком оспаривания постановления апелляционной инстанции (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу № А73-8109/2010). Аналогичные выводы содержатся и в других подобных делах (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А73-8109/2010, от 05.05.2012 по делу № А73-8109/2010). Анализ указанных апелляционных производств свидетельствует о том, что именно действия или бездействие должника - застройщика привели к возникновению у граждан (дольщиков) необходимости обращения с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о его банкротстве.
ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕ ВОЗНИКЛО, ТРЕБОВАНИЕ О ПРИЗНАНИИ ТАКОГО ПРАВА УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ*
На практике нередки случаи, когда при банкротстве застройщика участники долевого строительства обращаются с требованиями о признании за ними права на долю в объекте незавершенного строительства.
Так, в рамках одного из дел о банкротстве застройщика граждане, в полном объеме осуществившие платежи по договорам долевого участия в строительстве в пользу застройщика, обратились в суд с требованиями:
признать право собственности на объект незавершенного строительства - офис,
признать в равных долях право собственности на объект незавершенного строительства - магазин.*
Определением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Однако апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Должник является застройщиком объекта «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж». Строительство возводимого застройщиком объекта на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же, как и на дату рассмотрения заявления) не завершено. Право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства (63 % готовности) с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства зарегистрировано за должником с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. В ходе проведения процедуры наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках этого дела подлежат предъявлению и рассмотрению нормы п. 1 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ в отношении требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К числу таких требований относятся, например, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Одним из таких оснований является приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу. При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ. Доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Данные выводы апелляционный суд обосновал следующим образом.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дом участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ). То есть договор об участии в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество. В данном споре - нежилые помещения.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абзаце 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214-ФЗ.
Как следует из положений законов № 214- ФЗ и № 127-ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). С учетом изложенного выше, а также того факта, что строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у граждан - участников долевого строительства не возникло, поэтому и заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.*
Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по схожим делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 по делу № А45-25267/2009; Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу № А73-14698/2009, от 10.05.2012 по делу № А73-14698/2009; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 по делу № А73-14698/2009, от 20.07.2012 по делу № А73-14698/2009).
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ОБРАЩЕНИЮ В СУД С ДЕНЕЖНЫМ ТРЕБОВАНИЕМ К БАНКРОТУ
Правоприменительной практике известны случаи, когда притязания кредиторов, возникающие из договора участия в долевом строительстве, оспариваются. Признание указанной сделки недействительной может стать препятствием к осуществлению права на заявление требования, вытекающего из такого договора.
В решении данного вопроса сформировались следующие позиции судов. Первая заключается в том, что признание судом недействительным договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа участнику строительства во включении его требования в реестр передачи жилых помещений. Так, по одному из дел суд первой инстанции признал недействительным договор об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между застройщиком и гражданкой, на объект долевого строительства «жилое помещение - однокомнатная квартира». Суд также обязал территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить запись о регистрации указанного договора.
Решением арбитражного суда застройщик был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В последующем суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве застройщика по правилам § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Гражданка, о которой шла речь выше, обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника - застройщика требования о передаче ей в собственность однокомнатной квартиры. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, заявленные требования были удовлетворены. Судебные инстанции руководствовались положениями п.п. 2, 3 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, согласно которым арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Факт оплаты гражданкой суммы долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры материалами дела подтвержден.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подп. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
Поэтому, несмотря на признание договора участия в долевом строительстве недействительным, суды пришли к выводу, что между сторонами договора существуют фактические договорные отношения по строительству жилого помещения. Это подтверждается перечислением участником строительства застройщику денежных средств, их принятие последним, что влечет возникновение у застройщика обязанности по передаче участнику строительства жилого помещения. Поскольку денежные средства застройщиком были приняты, а передача жилого помещения не состоялась, то права участника строительства считаются нарушенными и подлежат восстановлению путем удовлетворения заявления участника строительства о включении его требования в реестр передачи жилых помещений (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу № А73-2825/2012).
Однако другие арбитражные суды иначе решают аналогичные вопросы. Некоторые из них считают, что если есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным договор, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр отсутствуют. Так, по одному из дел апелляционная коллегия оставила без изменения определение суда первой инстанции, которым истцу было отказано во включении его требования в реестр. При этом апелляционный суд указал, что при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений отсутствуют. Следовательно, сторона не может быть понуждена к исполнению обязательств, основанных на недействительной сделке. Признание договора недействительным не препятствует лицу обратиться в суд первой инстанции с денежным требованием, равно как и не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника долевого строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ) или готовое жилое помещение (п. 7 ст. 201.11. Закона № 127-ФЗ) (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу № А33-2805/2009к130).
Таким образом, можно заключить, что правила § 7 гл. IX Закона № 127- ФЗ не только устраняют неопределенность в отношениях между лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, но и способствуют эффективной защите нарушенных прав участников долевого строительства.
Требования о передаче нежилых помещений не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений
ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ МОГУТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕНЫ В РЕЕСТР О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Суды отказывают в удовлетворении требований о включении нежилых помещений, находящихся в жилом доме, в реестр требований о передаче жилых помещений. К требованиям в отношении нежилых помещений положения § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона № 127-ФЗ применению не подлежат, соответственно, требование долевого участника строительства о включении нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.
Подпунктом 3 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127- ФЗ установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Реестр требований о передаче жилых помещений - это реестр, содержащий требования, признанные таковыми арбитражным судом (подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
Данное положение арбитражным судом применяется буквально, что влечет отказ в удовлетворении требований, заявленных в отношении нежилых помещений (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу № А73-14698/2009, от 26.03.2012 по делу № А73-14698/2009; определения ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А79-4792/2009, от 17.09.2012 по делу № А46-14935/2011).
При применении положений подп. 3 и 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ следует также учитывать, что для разрешения вопроса о включении требования в реестр передачи жилых помещений, не имеет значения то обстоятельство, что строительство жилого дома не завершено либо не начато.
Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является установление того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора (определение ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А40-91655/10-88-351«Б»)*».
Уважаемая Мария, здравствуйте!
Вы спрашиваете:
как так может быть, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры? А для чего тогда подавать заявление в реестр, как не за тем, чтобы в итоге была возможность получить квартиру?
Согласно ст.201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве):
3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, строительство которого завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений...;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 ЗоБ...,;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона).
Как Вы видите, существует куча условий, при соблюдении которых квартира имеет юридическое основание для передачи дольщику.
Но если в Вашем случае все условия выполняются, то волноваться не стоит - квартиру Вам передадут и в реестр требований о передаче жилых помещений включаться нужно, особенно если застройщик уже находится в процедуре банкротства.
У Вас имеется возможность получения жилого помещения (квартиры), если имеются соответствующие условия по ст. 201.11 Закона о банкротстве.
А если совокупность условий по каким-то причинам не сформируется, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные.
Также возможно (это уже чисто теоретические рассуждения, к прочтению необязательны), что автор статьи в интернете имел в виду следующее.
Дело в том, что получение квартиры дольщиком в рамках процедуры банкротства застройщика производится
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
(Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72
«Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих „Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений“)
Согласно статье 201.8 Арбитражного процессуального кодекса РФ » Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика" подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
Возможно, автор статьи в интернете имел в виду, что определение арбитражного суда
о передаче квартиры не может быть предопределено заранее, так как согласно статье 120 Конституции РФ судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону.
С уважением, Артемьев Роман
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - можете обращаться в чат ко мне или к юристам.
Одним из этапов защиты участником строительства своих прав в процедуре банкротства застройщика является включение требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Рассмотрим для чего необходима подача заявления о включении требований в реестр, каков порядок подачи и рассмотрения заявления и какие последствия несет включение требований и какие возможны варианты развития событий после того, как требования в реестр включены.
Прежде всего разберемся что же такое реестр требований кредиторов. В любом банкротном деле суду и всем участвующим в нем лицам необходимо знать, на что претендуют кредиторы организации и чем подтверждены такие требования.
Для этого арбитражный управляющий ведет определенный список — реестр — в котором указывает требования кредиторов, но не все, а только поданные с соблюдением определенного порядка и подтвержденные судом, хотя в некоторых случаях требования могут включаться и без участия суда (например, о выплате заработной платы).
До недавнего времени существовал только реестр денежных требований, поскольку банкротство предполагало продажу имущества должника (при конкурсном производстве — при других процедурах восстановление платежеспособности) и расчет с кредиторами в денежной форме.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ был введен параграф 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщиков». Согласно данному параграфу устанавливался специальный порядок банкротства застройщиков, в частности введены процедуры, направленные не на простую продажу имущества должника, а на передачу объектов недвижимости участникам строительства.
Теперь лица, у которых были заключены договоры с застройщиком, предусматривающие передачу жилых помещений, могут подать заявление о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Указанный реестр ведется арбитражным управляющим отдельно.
Что необходимо для подачи заявления о включении требований в реестр:
- Необходимо, чтобы в деле о банкротстве юридического лица были применены положения параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». О применении данного параграфа суд может указать в определении о введении процедуры наблюдения, в решении о признании должника банкротом. Также может быть вынесено отдельное определение. Если положения данного параграфа не применены, то подать заявление можно, но необходимо первым пунктом требований просить суд применить указанный параграф при банкротстве застройщика.
- Наличие договора, предусматривающего передачу жилого помещения, непосредственно с застройщиков, либо в некоторых случаях, с организацией-посредником, если суд установит, что фактически обязанным лицом является застройщик (так, в реестр требований о передаче жилых помещений АО «СУ-155» включаются требования даже если договор был заключен с одним из связанных с данным АО ЖСК, а не непосредственно с застройщиком)
- Важно не пропустить срок для включения требований в реестр. При этом нужно знать, что срок начинает течь с момента публикации о введении соответствующей процедуры (например, при конкурсном производстве — 2 месяца, при внешнем управлении срок не установлен — можно заявлять требований в ходе всей процедуры), но может быть восстановлен, если арбитражным управляющим не высылалось участнику строительства уведомление или высылалось позднее. В последнем случае срок начинает течь с момента получения уведомления.
Сейчас существует 2 разных порядка подачи и рассмотрения требований. Если производство по делу о банкротстве возбуждено до 01 января 2018 года, то
заявление подается в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Копия направляется арбитражному управляющему и должнику (в процедуре наблюдения). Госпошлиной заявление не оплачивается. К заявлению необходимо приложить копию договора с застройщиком, копии платежных документов, подтверждающих оплату застройщику денежных средств, постовые квитанции об отправлении копий заявления управляющему и должнику. Другие документы прилагаются при необходимости.
Далее суд назначает заседание по проверке обоснованности заявления и либо удовлетворяет его, включает требования о передаче конкретного жилого помещения в реестр, либо отказывает. На определение может быть подана апелляционная жалоба.
Важно прийти на заседание, представить суду подлинные документы.
Если же производство по делу о банкротстве возбуждено после 01 января 2018 года, то действует упрощенный порядок включения требований в реестр. Заявление подается непосредственно конкурсному управляющему, а суд рассматривает только спорные вопросы. По такой схеме происходит включение в реестр дольщиков компаний, входящих в Урбан Групп.
Каковы последствия включения требований о передаче жилого помещения в реестр? Исходя из положений законодательства на настоящий момент последствия могут быть такими:
- Дом будет достроен в ходе процедуры банкротства застройщика, введен в эксплуатацию и арбитражный управляющий передаст квартиры включенным в реестр участникам строительства
- Будет создан ЖСК, членами которого станут участники строительства, дом будет передан для достройки этому ЖСК. В этом случае придется доплатить недостающую для достройки сумму
- Дом передадут для достройки другому застройщику (эта возможность появилась только в 2016 году после принятия поправок в закон о банкротстве). В этом случае доплачивать не придется и новый застройщик обязан будет передать квартиры всем включенным в реестр
- Дом продадут с торгов и полученная сумма пойдет в конкурсную массу с приоритетным распределением между участниками строительства как залоговыми кредиторами.
Чтобы не допустить передачи прав на конкретную квартиру в конкурсную массу одновременно в с включением в реестр рекомендуется также подавать заявление о признании права собственности на долю в виде квартиры.
У адвокатов коллегии «Правовая защита» и накоплен большой опыт ведения дел по включению требований кредиторов о передаче жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений. В том числе если возникают проблемы с подтверждением оплаты, залогом прав по ДДУ.
Также необходимо правильно избрать тактику и стратегию поведения. Возможно нет необходимости спешить с включением в реестр, а необходимо начать с подачи заявления о признании права собственности.
