Типовой договор найма жилого помещения частного. Социальный некоммерческий найм жилья — реализация программы

⁰

ЖК РФ Статья 91.15. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

1. Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем в соответствии со статьей 91.14 настоящего Кодекса и которые соответствуют при заключении указанных договоров установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с настоящего Кодекса условиям, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 2 настоящей статьи.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, из числа граждан, указанных в части 2 статьи 57 настоящего Кодекса.

3. Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления с учетом положений статьи 58 настоящего Кодекса. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

4. Граждане, указанные в частях 1 и настоящей статьи, при заключении договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования представляют наймодателю:

1) подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятия указанных граждан на учет, выданное в письменной форме указанным органом не ранее чем за три месяца до даты заключения данных договоров;

2) документы, подтверждающие соответствие указанных граждан категориям граждан, установленным в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, в случае заключения данных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, нанимателями которых могут быть граждане установленных категорий.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из комнаты, (в комнатной квартире) расположенное по адресу за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании .

1.3. В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с «» года по «» года.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязуется:

Предоставить указанное помещение Нанимателю с «» года.
Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
При выезде Нанимателя возвратить в обязательном порядке сумму гарантийного платежа (залога) при исполнении Нанимателем п.п. 1.4; 2.2; 3.2; 3.7, 3.8; 3.9.

2.2. Наниматель обязуется:

Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными;
Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем;
Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте;
Соблюдать правила пожарной безопасности;

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет рублей.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее числа каждого текущего месяца.

3.3. В качестве гарантийного платежа (залога), Нанимателем внесена сумма в размере рублей.

Авансируемая арендная плата в качестве последнего месяца проживания при соблюдении Нанимателем п. 1.4; 2.2; 3.7; 3.8; 3.9.

Страховой депозит, возвращаемый Наймодателем по истечении срока проживания при соблюдении Нанимателем п. 1.4; 2.2; 3.7; 3.8; 3.9.

3.4. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере рублей.

3.5. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.6. Коммунальные платежи осуществляет .

3.7. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает .

3.8. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает .

3.9. Электроэнергию оплачивает Наниматель.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, а также залог (п. 3.3), при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8.Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда .

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Наймодатель

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Наниматель

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

* права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

* права вселять временных жильцов и поднанимателей;

* преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

* права на замену нанимателя в договоре;

* льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

Права и обязанности НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника.

Расторжение 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Договор ссуды.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск гибели или повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить это, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Договор прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации ю/л-ссудополучателя.

Скачать договор найма 2019 жилого помещения, квартиры образец бесплатно бланк

01.03.2019

(квартиры и пр.) - документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ ):

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ).
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:

Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ).
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать образец (бланк) договора аренды (есть и варианты между физическими лицами (обусловлено спросом на такие бланки ):

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре найма жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость найма жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).

Скачать также:

Некоторые выдержки из Главы 35 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (с татья 677).

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.

О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.

О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.

Плата за жилое помещение освещается в статье 682.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.

Новый вид договора найма жилого помещения в фонде социального использования

Необходимость решения жилищной проблемы подталкивает отечественного законодателя искать все новые формы реализации права на жилище. Статистика показывает, что ежегодно с 2000 года количество семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, не превышает 9 %. На конец 2012 года по данным Росстата на учете в качестве нуждающихся стояли 2748 тыс. семей. Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2012 году составляет 186 тыс., это всего 7% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся.
С целью решения проблемы обеспечения жильем, для стимулирования жилищного строительства и развития рынка арендного жилья был принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее – ФЗ N 217) , который на федеральном уровне закрепил некоммерческий наем жилья. Можно сказать, что этот закон – один из совокупности актов в жилищной политике государства. Федеральный закон N 217 принят во исполнение Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» , где предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Кроме того с 2005 года идет Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». Можно сказать, что названный федеральный закон – также способ повышения доступности жилья.
Раздел III.1 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) , введенный Федеральным законом N 217, назван «Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования». Возможно, данный институт назван не очень удачно, поскольку велика вероятность смешения с социальным наймом. Хотя можно предположить, что таким образом законодатель хотел отметить общественно полезную направленность данного института. Далее в статье наряду с нормативным наименованием данного института и договора будет использовано наименование «некоммерческий наем». По отношению к домам, где жилые помещения предназначены для сдачи по договору некоммерческого найма, в печати встречается также наименование «арендный дом» или «доходный дом» (по аналогии с доходными домами, известными в истории России). Последнее представляется недостаточно точным, поскольку не отражает социальную цель использования подобного жилья.
Новый договор некоммерческого найма занял промежуточное положение между наймом социальным и коммерческим. Однако для наиболее полного понимания места нововведенного договора среди уже существующих договоров найма жилого помещения необходимо их сравнение.
Наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть как публичное образование, так и частное лицо. Однако если собственником наемного дома может быть и физическое лицо, то наймодателем может быть только организация (ст. 91.2 ЖК РФ). Это одна из характеристик данного договора, которая дает основания поместить его между социальным наймом, где жилые помещения принадлежат государству или муниципалитету, и коммерческим наймом частных лиц.

Важно отметить, что законодатель стремится создать именно фонд арендного жилья и не нацелен на разделение этого фонда между множеством собственников. Эту же цель преследует норма о том, что наемный дом может находиться в руках только одного собственника. Данное положение критикуется. Например, Н.Е. Сосипатрова пишет, что «трудно объяснить, почему такой дом не может возводиться и эксплуатироваться несколькими индивидуальными предпринимателями или (и) коммерческими организациями, заключившими договор о совместной деятельности. Ещё сложнее будет ответить на вопрос, который со временем возникнет в правоприменительной практике, о том, почему двое или более наследников владельца наёмного дома не могут быть сособственннками данного имущества и кто в таком случае будет иметь преимущественное право на него при разделе наследства» . Этот пробел можно решить либо путем разрешения нахождения наемного дома в собственности нескольких лиц, либо проработки преимущественного права наследования. Из цели формирования фонда арендного жилья вытекает и невозможность приватизации жилого помещения, занимаемого по договору найма в фонде социального использования, даже в случае, если наемный дом принадлежит не частному собственнику, а публично-правовому образованию.

Нацеленность данного договора на более широкий круг лиц (а по мнению Галины Хованской введение некоммерческого найма затронет «где-то 40 процентов населения Российской Федерации»), наличие определенных критериев, которым должен отвечать наниматель, отличают данный договор от договора коммерческого найма, где могут участвовать любые физические лица и юридические лица в интересах граждан. В социальном найме для нанимателей установлены жесткие критерии нуждаемости и отнесения лица к категории малоимущих. Можно сказать, что для заключения договора социального найма необходимо находиться практически на грани бедности. По договору некоммерческого найма наниматель также должен отвечать критерию нуждаемости. Несмотря на единую терминологию, данный критерий по своим характеристикам не может и не должен совпадать с критерием нуждаемости по договору социального найма. Нуждаемость в получении жилого помещения по договору некоммерческого найма будет определяться ЖК, федеральными законами, законами субъектов, актами местного самоуправления. Основным отличием от социального найма должно стать то, что критерии будут иные, чем перечисленные в ст. 51 ЖК РФ.

Что касается критерия отнесения лица к категории малоимущих, то закон прямо указывает на то, что «гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке» (ст. 91.3 ЖК РФ). И хотя законодатель попытался урегулировать объем дохода, который должен иметь наниматель для заключения договора некоммерческого найма, можно отметить пробельность и недоработанность положения, указанного в ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ.

При оценке имущественного положения гражданина, как и в социальном найме, учитываются доход его и членов семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества. Если по договору социального найма при определении имущественного положения учитывается размер дохода за 10 лет и стоимость имущества не может превышать среднюю стоимость среднего по благоустроенности жилого помещения площадью соответствующего нормам предоставления по количеству членов семьи, то по договору некоммерческого найма доход и стоимость имущества «не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования». Здесь нет указания ни на срок приобретения, ни на качество жилого помещения, ни на его площадь. Можно предположить, что срок не должен превышать 10 лет (максимального срока договора некоммерческого найма). Редакция ст. 91.3 ЖК РФ вызывает настороженное отношение у некоторых авторов. Н.Е. Сосипатрова пишет: «Какое жилое помещение, которое не в состоянии приобрести гражданин в собственность имел в виду законодатель? Жилые помещения по размеру, степени благоустроенности, местоположению, времени постройки и другим криериям, которые влияют на цену, могут быть различными. …Таким образом, норма ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ оставляет слишком большой простор для усмотрения правоприменителя и, видимо, должна обрести точные критерии в законодательстве субъектов РФ» .

Для получения жилого помещения по договору социального или некоммерческого найма необходимо пройти процедуру учета в качестве нуждающихся. Необходимо отметить, что право оставаться на учете для получения жилого помещения в одном муниципальном образовании по договору некоммерческого найма при выезде в другое муниципальное образование в связи с предоставлением жилого помещения по договору некоммерческого найма сохраняется, тогда как с учета для получения жилого помещения по договору социального найма при тех же условиях гражданин снимается. Данные правила расположены в ст. 56 ЖК РФ, в главе, посвященной социальному найму. Представляется целесообразным расположить норму, касающуюся некоммерческого найма, в главе 8.2 ЖК РФ, где содержатся другие нормы, регулирующие учет граждан для заключения договоров некоммерческого найма.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. В данном случае нет отличий от социального найма, но есть существенные отличия от коммерческого найма, где предметом может быть часть жилого помещения.
В отличие от социального найма договор некоммерческого найма срочный. Срочность договора некоммерческого найма обусловлена его направленностью. Получение жилья по данному договору рассматривается в качестве «буфера» для последующего приобретения жилья в собственность, поэтому максимальный срок – 10 лет. Кроме того, срочность договора должна стимулировать граждан-нанимателей к приобретению собственного жилья, т.к. в случае истечения срока новый договор может быть заключен с тем же нанимателем только в случае отсутствия иных кандидатов. Здесь видно отличие от коммерческого найма, где максимальный срок 5 лет, а также предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора для нанимателя в долгосрочном (от 1 до 5 лет) договоре коммерческого найма.
Плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство в долгосрочной перспективе. В целом, она должна быть значительно ниже рыночной. Разработчики проекта указывают цифры за жилье площадью 42 кв.м. в зависимости от срока окупаемости от 4 до 10 тысяч рублей. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме.
Помимо доступности платы в отличие от коммерческого найма жилья, который изначально предназначен для извлечения прибыли, некоммерческий наем такой цели не ставит. Однако здесь важно упомянуть, что до половины жилых помещений в домах некоммерческого найма могут быть отведены под коммерческое использование. Однако Галина Хованская, Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству негативно оценивает этот аспект в правовом регулировании наемных домов: «Мы решаем не проблему быстрого возврата средств застройщику, а государственную задачу обеспечения жильем. Поэтому мне так не нравится схема 50 на 50. Правда в законе написано, что субъект РФ может эти 50% тоже отдать очередникам. Я считаю, что эту формулировку нужно переделать и написать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в этом жилье. В изначальной концепции закона все 100% квартир отдавались в некоммерческий наем».
Права и обязанности сторон договора в целом схожи с договором социального найма, поэтому не перечисляя, законодатель делает отсылку к нормам, регулирующим социальный наем. Вместе с тем некоторые особенности в правовом статусе сторон усматриваются. Так, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, что, однако, может быть изменено в договоре. Кроме того наниматель в данном договоре ограничен в праве сдавать жилое помещение в поднаем и обмене. Представляется, что такие ограничения введены, чтобы свести к минимуму возможность «заработать» на социальном жилье. Нанимателю также не предоставлено право приватизировать жилое помещение, в отличие от договора социального найма.

Договор может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 91.10 ЖК РФ. В целом основания схожи с социальным наймом за некоторыми исключениями. Например, по-разному будет исчисляться задолженность, являющаяся основанием для расторжения договоров.
Важным отличием от договора социального найма, где последствие в виде выселения без предоставления другого жилого помещения является санкцией за противоправное поведение нанимателя, в договоре найма жилого помещения в фонде социального использования выселение без предоставления другого жилого помещения — общее правило.
Как и для договора коммерческого найма, необходимой является регистрация обременения права собственности, возникающего на основании договора найма жилого помещения фонда социального использования.
Представляется, что данный договор будет, безусловно, востребован гражданами, что видно из сложившейся ситуации на арендном рынке. Что же может привлечь инвесторов? Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в России почти не ведется, тогда как в Северной Америке и Европе такое строительство - одна из емких ниш девелоперского бизнеса.
«Поскольку в настоящее время наемные (арендные) дома отсутствуют, реализация законопроекта связана со значительными инвестициями в строительство таких домов. Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования может потребовать следующих мер государственной и (или) муниципальной поддержки:
— частичное бюджетное финансирование затрат на строительство таких домов, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов;
— бесплатное предоставление земельных участков;
— бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры;
— бесплатное предоставление типовой проектной документации;
— освобождение от налога на землю;
— использование специального режима налогообложения» .

Приводя сценарные расчеты строительства наемных домов, разработчики данного закона выделяли три основные меры государственной и муниципальной поддержки. Это «бесплатное предоставление земельных участков, софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов в размере от 1 122 до 1 445 млрд. рублей (или от 62,3 млрд. рублей до 80,2 млрд. рублей в среднем за год) в период с 2013 по 2030 гг. в зависимости от варианта доли софинансирования таких проектов за счет бюджетных средств, предоставление налоговых льгот».
Налоговые преференции могут послужить «одним из двигателей рынка арендного жилья в России» . Сегодняшний арендный рынок в большинстве представлен отдельными собственниками (гражданами, приобретшими жилье с целью сдачи внаем), которые уклоняются от налоговых отчислений. С другой стороны, государство, заинтересованное не только в получении налоговых отчислений, но и в структурном развитии рынка арендного жилья, может предложить определенные налоговые послабления для данного бизнеса, если он будет поставлен на поток. Подобные предложения уже неоднократно обсуждались на нескольких уровнях власти и касаются, как НДС, так и налога на прибыль. В любом случае, такая инициатива может вызвать взрывной эффект на рынке арендного жилья, так как неприемлемая на сегодняшний день доходность 4–6% может вырасти до 7–9%, что уже сопоставимо с доходностью по коммерческой недвижимости, которая является приемлемой для большинства девелоперов и инвесторов.

В целом в 2015 — 2030 гг. реализация таких мер государственной и (или) муниципальной поддержки позволит решить жилищную проблему, как минимум, 1 815 тыс. семей. Более 57 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи некоммерческого найма жилых помещений уже в 2015 году.

Таким образом, если со стороны нанимателя интерес в наемном жилье по цене ниже рыночной очевиден, то для потенциальных наймодателей он может быть несколько сомнительным, и есть разумная вероятность, что застройщики будут достаточно активны даже при условии наличии льготного режима. Могут возникнуть вопросы с качеством и обслуживанием вновь выстроенных домов.
Если в мире уже давно действует отлаженная система найма жилья, предназначенного для нуждающихся граждан. Например, во Франции, в настоящее время жилье с низкой платой составляет там примерно половину рынка аренды (46% в 2006 году). Россия только делает первые шаги в данной сфере, однако уже сейчас есть позитивный опыт. В Минске состоялась V международная конференция «Аренда жилой недвижимости». В качестве успешного примера в решении вопроса развития арендного жилья участникам конференции был представлен опыт Югры в строительстве наемных домов. В Югре уже сделаны первые шаги по поддержке инвестпроектов строительства доходных домов. Так, в 2013 году в автономном округе принят закон о полном освобождении от уплаты налога на имущество организаций, реализующих проекты по развитию рынка доступного арендного жилья. Инвестором строительства выступило Ипотечное агентство Югры. В настоящее время Агентство реализует еще три проекта по возведению наемных домов – два жилых дома в Сургуте и дом в Ханты-Мансийске. В начале октября 2014 года в Нефтеюганске началось заселение первого арендного дома в автономном округе, построенного в рамках региональной программы развития рынка доступного арендного жилья.
«Основная задача – показать инвесторам уже готовый продукт, что в него можно вкладывать деньги, ведь для них важна доходность, которую можно получить в долгосрочной перспективе. Главные клиенты – бюджетники – учителя, врачи, воспитатели. В доходных домах они будут снимать квартиру с мебелью и платить за аренду жилья, коммунальные услуги. Цена при этом в разных городах будет различная, а плата будет зависеть от среднемесячной зарплаты в муниципалитете. Второй этап – 2016-2020 годы – ежегодное строительство около 50 тысяч квадратных метров жилья».
Подводя итог, стоит отметить, что законодательное нововведение – безусловный шаг к решению жилищной проблемы России. Но тем не менее, сейчас многое зависит от развития подзаконного регулирования и нормотворчества на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. К тому же для того, чтобы говорить об устойчивости новых отношений должно пройти еще некоторое время, ведь пока имеется только единичный практический опыт в этой сфере.

Подготовлено младшим юристом компании Нарушевой Натальей Владимировной