Договор ренты закон. Договор ренты: понятие, общая характеристика, элементы (субъекты, предмет, форма, цена, срок)

⁰

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором . Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей , выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока , не превышающего тридцати лет с момента заключения договора .

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина , передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты . В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда , установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Существо договора ренты заключается в том, что лицо отчуждает имущество, а взамен получает бессрочное (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) право на периодические платежи или иное повременное имущественное предоставление (товары, работы, услуги). Например, гражданин в качестве варианта инвестирования отчуждает принадлежащий ему земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 тыс. руб., тем самым обеспечивая себя и своих наследников. Или пожилой гражданин, не имеющий возможности получить уход со стороны своих близких, передает принадлежащую ему квартиру под выплату пожизненной ренты в форме предоставления содержания.

Виды договора ренты

Действующий Гражданский кодекс РФ содержит общие положения о договоре ренты, а также выделяет:

Договор постоянной ренты .
Договор пожизненной ренты .
Договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты).

Кто может быть плательщиком ренты

Плательщиком ренты может быть любое лицо, обладающее необходимой степенью правосубъектности. Поскольку пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя, то получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. В случае постоянной ренты получателем может выступать как гражданин, так и некоммерческая организация, если заключение такого договора не противоречит ее специальной правоспособности.

Предмет договора ренты

Предмет договора ренты – это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Чаще всего договор пожизненного содержания заключается по поводу жилого помещения, принадлежащего гражданину, нуждающемуся в содержании, который до конца жизни остается проживать в указанном помещении. Но бывают ситуации, когда специализированный пансионат в обмен на единовременно уплаченную денежную сумму готов принять на себя пожизненный уход и содержание гражданина. Думается, что подобные отношения также должны строиться по правилам о договоре пожизненного содержания с иждивением, а не о договоре возмездного оказания услуг.

Форма договора ренты

Договор ренты, независимо от его вида и предмета, всегда подлежит нотариальному удостоверению . Переход права собственности на недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, подлежит государственной регистрации .

Защита интересов получателя ренты

Чаще всего имущество под выплату ренты передают граждане, нуждающиеся в содержании. Поэтому считается, что получателем ренты является экономически слабая сторона. В связи с этим закон и судебная практика предусматривают дополнительные гарантии защиты интересов получателя ренты.

Рента недвижимости порождает достаточно редко встречающееся в гражданском праве обременение права собственности (ст. 586 ГК РФ). Лицо не должно терпеть чье-то воздействие на вещь, как, например, при сервитуте, а обязано к совершению активных действий (выплачивать ренту). Обременение следует за недвижимым имуществом, т.е. носит вещный характер, предыдущий плательщик ренты остается субсидиарно ответственным за выплату ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Гражданский кодекс РФ не относит рентный долг к числу ограниченных вещных прав, поэтому закон дополнительно предоставляет получателю ренты право залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ), дающее возможность получателю ренты удовлетворить свои требования из стоимости обремененной недвижимой вещи преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты.

Движимая вещь, как правило, теряется в обороте, амортизируется или может быть легко уничтожена. Законом определено, что существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Иными существенными условиями договора ренты являются предмет и размер ренты (не общий, а в расчете на период времени).

1. Постоянная рента

Определяющим признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (ренту) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.

Срок выплаты и размер постоянной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты).

В упрощенном виде стороны определяют размер постоянной ренты, исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 тыс. руб. в месяц. Следовательно стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 тыс. руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн. руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 тыс. руб. в квартал.

Гражданский кодекс РФ определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.

Последствия утраты или повреждения имущества при постоянной ренте

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило – риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п. 1 ст. 595 ГК РФ это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

Право плательщика ренты на выкуп ренты

У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). То есть в экономическом смысле вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Право получателя ренты требовать выкупа ренты

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. К таким случаям относятся:

просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;
нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты;
банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом;
поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости;
другие случаи, предусмотренные договором.

2. Пожизненная рента

Определяющим признаком пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (ренты), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу. Из буквального толкования п. 1 ст. 596 ГК РФ следует, что договор в пользу гражданина, указанного получателем ренты, не может быть заключен юридическим лицом.

На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.

Условие договора о переходе права собственности на обремененное рентой имущество не в момент заключения договора, а после смерти получателя противоречит российскому гражданскому законодательству.

Срок выплаты и размер пожизненной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором пожизненной ренты, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах.

В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты, исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн. руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).

Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, сумма которой была уплачена при заключении договора, то ГК РФ не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.

Последствия утраты или повреждения имущества при пожизненной ренте

Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Основания прекращения пожизненной ренты

Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя. Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству, как и заявленное получателем ренты при жизни требование о расторжении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Важно отметить, что исходя из здравого смысла размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК РФ при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться по-разному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей).

В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.

Пункт 2 ст. 599 ГК РФ содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком ренты, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.

3. Пожизненное содержание с иждивением

Из всех договоров ренты, договор пожизненной ренты на условиях предоставления содержания является самым распространенным. Исходя из изложенного, закон при формулировании специальных правил, посвященных пожизненному содержанию с иждивением, учитывает направленность ренты на обеспечение достойного существования получателя и пониженный уровень алеаторности (риска) сделки. Как правило, заведомо понятно, что весь объем содержания будет ниже стоимости имущества, переданного под выплату ренты.

Согласно п. 1 ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Во избежание споров, которые характерны для отношений подобного рода, желательно, чтобы в заключаемом договоре были подробно определены обязанности плательщика ренты. Сказанное не означает, что предоставления, не указанные в договоре, но необходимые для достойного существования получателя, плательщик может игнорировать. Норму п. 3 ст. 602 ГК РФ о том, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, следует понимать таким образом, что степень заботы плательщика ренты о получателе должна быть выше, чем стандарт, требуемый от контрагентов иных договоров.

Поскольку размер ренты является существенным условием, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в расчете на период времени. Например, приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, еженедельная уборка помещения, стирка белья, предоставление иного необходимого содержания на общую сумму не менее 20 000 рублей в месяц.

Заботясь о достойном существовании получателей, п. 2 ст. 602 ГК РФ в два раза увеличивает нижнюю границу размера ренты по сравнению с общими положениями о пожизненной ренте. Однако законодатель, обновляя редакцию ст. 602 ГК РФ, не посчитал нужным распространить это правило на договоры, по которым имущество передано за плату.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях и по правилам о выкупе постоянной ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Это правило действует независимо от передачи имущества под выплату ренты за плату или бесплатно. Исходя из ослабления алеаторности, ГК РФ напрямую закрепляет, что при взыскании выкупной цены ренты или возврате переданного имущества уплаченная рента не учитывается.

Кроме того, в целях обеспечения защиты интереса получателя на плательщика ренты возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий эксперта:

Договор ренты - это сделка по уступке имущественных прав на определённые вещи в обмен на содержание. Она относится к числу двухсторонних и предусматривает наличие встречных обязательств. Получатель ренты передаёт своё имущество в собственность плательщику, а возможность пользоваться им зависит от условий договора.

Комментарии к ст. 583 ГК РФ

1. Комментируемая статья дает определение договора ренты, устанавливая его виды. Согласно п. 1 указанной статьи сторонами ренты выступают плательщик и получатель ренты. Плательщиками могут быть любые лица, физические или юридические, за исключение недееспособных или ограниченно дееспособных. Сторона-получатель ренты определяется в соответствии с видом ренты.

2. Пункт 2 устанавливает следующие виды ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента.

Постоянная рента по определению является непрерывной, срок платежа по которой не ограничен.

Пожизненная рента заключается на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может содержать условие пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Субъектом-получателем постоянной ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Но не любое юридическое лицо, а только некоммерческая организация. При этом заключение постоянной ренты не должно противоречить закону и соответствовать целям деятельности организации. Субъектом-получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо - гражданин.

3. Предметом договора ренты может выступать любое имущество.

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

куда и с кем отправляетесь на сделку;
надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Договор ренты - это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: , удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор ренты: подробности для бухгалтера

Как без потерь передать недвижимость близким родственникам
Пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и...
Сделки с недвижимостью
Пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает другому лицу в... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными...
Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение
Учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при...
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату...
Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе
Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г.
Имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок...
Нормирование рекламных расходов
Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году
Г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена...
Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем
В результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных...
О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты
От продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает...) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных...
Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ
Лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли...
В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже
Налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об...
Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму
Величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по...
Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью
Менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли...
Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года
В результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в...