Разница между авансом и задатком. Задаток, аванс и разница между ними Что не возвращается аванс или задаток

⁰

После выбора объекта недвижимости возникает необходимость закрепить свое намерение по приобретению, а также оградить себя от рисков потери внесенных денег и обеспечить исполнение договоренностей с продавцом.

Прежде всего, необходимо определиться в выборе соглашения, которое будет оформлено с продавцом – об авансе или о задатке.

Что такое аванс?

Авансом – это денежная сумма, которая вносится продавцу в счет оплаты цены объекта. Аванс имеет платежную функцию. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, вся сумма аванса должна быть возвращена покупателю. При этом удерживать сумму аванса в качестве штрафа – незаконно.

В интересах покупателя, оплату аванса зафиксировать документально.

Что такое задаток?

В первую очередь, задаток – это один из видов обеспечения обязательства в гражданском праве. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения.

Задаток отличается от обычного аванса тем, что помимо платежной функции он также выполняет обеспечительную и штрафную функции.

При отказе покупателя от сделки задаток полностью остается у собственника недвижимости (продавца).
При отказе продавца от сделки задаток возвращается покупателю в двойном размере.
В случае, когда стороны обоюдно отказываются от сделки, задаток возвращается покупателю в том размере, в каком был получен.

Гражданский кодекс указывает, что оформлять соглашение о задатке необходимо в письменной форме, при этом сумма задатка не регламентируется, стороны устанавливают ее по обоюдному соглашению. Если из текста соглашения не следует, что вносимая сумма является задатком, или имеются сомнения в толковании условий договора, то внесенная сумма считается авансовым платежом.

Риски

Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата.

Плюсы в авансовом соглашении имеются и для продавца, и для покупателя.

Продавец, в случае если передумает продавать или ему предложат более выгодные условия по сделке другие покупатели, ничем не рискует и может просто вернуть внесенную сумму.

Покупатель, в случае если он передумает покупать или найдет более выгодное предложение, также ничем не рискует и может потребовать возврата внесенной суммы.

Однако данные риски легко нивелировать, включив в соглашение штрафные санкции на разные случаи, такие как немотивированный отказ от покупки/продажи или возмещение расходов, которые понесла каждая из сторон в ходе подготовки к сделке купли-продажи.

Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка составляет 5% и более от цены объекта.

Задаток лучше вносить в тех случаях, когда покупатель точно уверен, что будет приобретать данный объект. Заключение соглашения о задатке не гарантирует исполнение сторонами взятых на себя обязательств, но, по крайней мере, дает больше уверенности в том, что сделка состоится.

Как и при любых денежных обязательствах, существует риск того, что у продавца может не оказаться необходимой для возврата денежной суммы. В таком случае денежные средства можно вернуть в судебном порядке.

Что выгоднее – аванс или задаток? Что выбрать?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя – и аванс, и задаток имеют свои плюсы и минусы в зависимости от конкретной ситуации. Важно взвесить все «за» и «против» при выборе между авансом и задатком, при необходимости проконсультироваться со специалистами.

На сегодняшний день при каких-либо сделках составление договора считается недостаточным. Необходимо внести своего рода предоплату самыми популярными видами являются задаток или аванс. Эти оба понятия предполагают передачу некой суммы в виде предоплаты.

Многие считают, что это одно и то же, но с юридической точки зрения это далеко не так. Незнание юридических понятий зачастую приводит к серьезным проблемам, которые довольно трудно решить.

Что такое аванс?

Авансом считается определенная денежная сумма, заранее выданная физическому или юридическому лицу для доказательств серьезности своих намерений или покрытия расходов, которые предстоят для выполнения работ или при оказании услуг.

Понятие аванса не предусматривается ни одной статьей законодательства, но в сделках играет огромную роль, при их совершении необходимо внести определенный процент от денежной суммы, которую впоследствии предстоит выплатить.

Внесенная сумма не может быть гарантией совершения сделки, при этих обстоятельствах деньги возвращаются покупателю . Стороны должны документально оформить передачу денег. При внесении денежных средств очень высок риск, наткнуться на мошенников, как в виде продавцов, так и в виде агентств.

Что такое задаток?

Задатком считается денежные средства, которые покупатель передает продавцу в качестве предоплаты и тем самым гарантирует свои намерения о покупке имущества. Денежные средства, внесенные в качестве задатка при совершении сделки, будут вычтены из общей стоимости. Понятие задаток регулируется законодательством.

Важно! Если по каким-либо причинам договор нарушен продавцом, и купля-продажа не состоялась, он должен возвратить задаток в двойном размере.

Особенности задатка:

Если после внесения задатка у продавца или покупателя появляются более выгодные варианты, то нужно задуматься стоит оно того или нет. Продавцу придется отдать удвоенную сумму, внесенную по задатку, а покупатель соответственно при отказе в покупке, потеряет свои внесенные денежные средства. Сумма, которую вносят в качестве предоплаты, законодательством не регулируется.

Перед передачей денежной суммы в качестве предоплаты следует убедиться в том, что:

Все имеющиеся собственники жилья присутствуют на сделке и не против ее совершения.
Продавец является действительным хозяином квартиры и у него есть вся документация подтверждающая это.

Договор о получении задатка заверяется нотариально.

Если сделка не состоялась из-за продавца, и он отказывается возвращать деньги, то следует подать исковое заявление в судебные органы. Суд примет сторону потерпевшего.

В чем разница аванса и задатка при покупке квартиры?

Аванс вносится в качестве предоплаты за будущую покупку, через некоторый промежуток времени совершается сама сделка с доплатой оставшихся денежных средств. Может случиться следующее:

Продавец передумал и вернул всю полученную сумму;
Собственник и не думал о продаже своей недвижимости, а взятую предоплату использовал в личных целях;
Можно столкнуться и с мошенниками, которые, взяв средства сразу у нескольких предполагаемых покупателей, бесследно исчезают.

При получении задатка в отличие от аванса составляется договор, который предполагает некие обязательства, как на покупателя, так и на продавца. Если одна из сторон отказалась совершать сделку, и документы по купле-продаже не подписаны в указанный срок, который прописан в договоре о задатке, будут применены штрафные санкции. Если отказ поступил от продавца, то он возвращает удвоенный задаток, а если от покупателя, то владелец продаваемого имущества имеет полное права деньги не возвращать.

Что выгоднее: аванс или задаток?

В обоих случаях вносятся деньги в счет будущей покупки, но только в случае с авансом, покупатель не может получить гарантии на приобретение именно этого имущества.

Задаток же регламентируется статьей 380 ГК РФ, где имеется четкое понятие этому определению . Человеку, продающему свое имущество выгоднее брать с будущего покупателя предоплату в виде аванса. А если случится, так что продавец передумает или найдет условия выгоднее, он просто вернет авансовый взнос, и не будет выплачивать никаких штрафных санкций.

При взносе задатка, в договоре необходимо обязательно указать, что это задаток, а не авансовый взнос. Если письменного подтверждения нет, что этот взнос является задатком, то в соответствии со статьей 380 пунктом 3 ГК, внесенные деньги будут считаться авансом .

Для покупателя задаток будет более выгоден, если договор не состоялся из-за продавца, то заказчику вернуться его деньги в двойном размере.

Но и для продавца он имеет выгоду при условии если стоимость недвижимости в разы завышена и в целях того, чтобы приобретатель не нашел вариант дешевле, он будет настаивать на внесение задатка.

Договор аванса и задатка

Договор задатка включат в себя такие пункты:

Документ составляется в двух экземплярах.

Соглашение об авансе включает в себя следующее:

Ф.И.О. обеих сторон, дата рождения, номер и серия паспорта, кем и когда выдавался, адрес регистрации;
До какого срока будет передано приобретаемое имущество;
Стоимость;
Ф.И.О. тех, кто будет оформлять на себя покупку;
Характеристика будущей покупки;
Сумма, переданная в качестве аванса;
Наименование документа о праве собственности;
Список зарегистрированных лиц на данной жилплощади (если это квартира);
Сумма неустойки, если продавец будет уклоняться от исполнения соглашения;
Описание порядка, в котором будет осуществлена сделка;
Расписка о получении некой денежной суммы;
Подписи сторон.

Этот документ также должен быть составлен в двух экземплярах.

Если нет достаточных знаний по составлению документов подобного образца, необходимо направиться в юридическую контору.

Вносить ли деньги без составления документов?

Без составления соответствующих документов, передавать деньги в виде задатка или аванса ни в коем случае нельзя. Зачастую можно встретить не добросовестных продавцов или наткнуться на мошенников, которые возьмут деньги и пропадут. В судебном заседании доказать, что передача денег имела место без оформленных документов или при отсутствии свидетелей будет невозможно. Поэтому надеяться на честное слово продавца не стоит.

Что возвращается?

При отказе в продаже недвижимости по причинам не указанным в договоре о задатке, продавец возвращает полученную сумму, но только уже вдвое больше. Если же покупатель нашел более дешевый вариант, то продавец вправе оставить полученные деньги себе.

В случае с авансом, если сделка не состоялась по вине лица, которое продает свое имущество, то этот человек возвращает только полученную сумму. Если в этих причинах виноват покупатель, то продавец вправе предоплату не возвращать.

Ограничения в применении задатка

Законодательство не предусматривает определенных сумм по внесению задатка (правомерными являются от 5 до 10%), размер предоплаты устанавливается в двустороннем соглашении. Задаток вноситься только деньгами, долговая расписка не может приняться в качестве вносимой предоплаты.

Закон предусматривает ограничения по задатку лишь для бюджетных организаций, в этом случае предоплата не должна быть больше 20% от общей суммы по договору.

Аванс и задаток в гражданском праве

Статья 380 пункт 3 ГК упоминает понятие аванса лишь единожды, там сказано, если внесенная предоплата в качестве задатка не зафиксирована договором, то она считается авансом.

Понятие задатка регулируется статьями 380, 381 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьями 328, 487 при срыве сделки по вине покупателя, продавец оставляет задаток и может потребовать возместить ему убытки.

Срыв сделки по вине продавца регулируется статьями 395, 487 действующего законодательства.

Судебная практика

В судебной практике часто встречаются иски, как от продавцов, так и от покупателей. Если исковое заявление обосновано и подтверждено документально, когда продавец является ответчиком, то он вернет двойную сумму задатка и возместит судебные расходы (госпошлина, услуги адвоката) покупателя. Кроме этих требований истец может также подать иск о процентном возмещении за использование его денежных средств.

Если суд установит, что внесенная сумма являлась авансом, то она должна быть возвращена в том размере, в котором получена.

Задаток остается у продавца, при не соблюдении договорных обязательств покупателем.

Если покупается квартира, и она находится в ипотеке, то в предварительном договоре это должно быть указано обязательно. Если таковое не указывалось в договоре задатка, суд будет вынужден отклонить исковые требования продавца.

Заключение

Зачастую при сделках обманутыми остаются покупатели, они могут остаться без денежных средств и долгожданной покупки. При планах о приобретении недвижимости лучше всего обратиться в проверенное агентство или в юридическую контору.

Если планируется приобрести жилое помещение в ипотечный кредит, то рисков будет минимум. В этом случае всю документацию готовят сотрудники кредитной организации. Жилплощадь подбирается покупателем самостоятельно или при помощи агентов.

Перед совершением сделки и взносом предоплаты покупатель обязательно должен обратить внимание на следующее:

Продавец отсутствует на сделке, а доверенное лицо, через которого он действует, отказывается предоставить контактную информацию или связаться с продавцом не удается. В этом случае сделку лучше не совершать, так как доверенность может быть отозвана в любое время и во время, когда будет совершаться сделка, она уже может быть недействительной. Если покупатель не хочет отказываться от сделки, нужно обратиться в нотариальную контору, где была составлена доверенность, и убедиться, что она действительна. Денежные средства необходимо передавать только продавцу.
Если лицо, которое продает свое имущество, просит слишком большую предоплату, это должно насторожить покупателя, так обычно действуют мошенники. Исключением является случай, когда продавцу необходимо внести деньги за другую приобретаемую недвижимость, это он должен подтвердить документально.
Продавец просит указать в договорном документе, сумму, которая ниже стоимости реальной стоимости покупки. В такой ситуации при не заключении договора, покупатель рискует вернуть только ту сумму, которую указывали в документе.
Перед покупкой необходимо узнать, был ли в браке продавец в тот момент, когда приобретал имущество, если да то необходимо согласие второго супруга, заверенное в нотариальной конторе.
Обязательно необходимо убедиться в наличии и подлинности всех документов, в том числе и паспорта.
Убедиться, по тому ли адресу находиться объект приобретения, по которому его смотрели перед покупкой.

Дмитрий Баландин

Покупка квартиры – это не только долгожданное, но и ответственное мероприятие. Начать хотя бы с того, что надо решить, как именно заявить свои права на недвижимость.

А сделать это можно двумя способами:

Первый – заплатив аванс.
Второй – внести задаток.

Мало кто знает, в чём разница между авансом и задатком. Тем не менее эта разница есть. Но оба эти понятия обозначают идентичное событие, а именно передачу продавцу денег до того, как будет окончательно подписан договор купли-продажи. Именно это позволяет прямо сказать продавцу, что ваши намерения по отношению к квартире серьёзные, и нет смысла искать другие варианты. Так сказать, передача денег – это что-то вроде предсделки. Пока не покупка, но уже близко к тому. Именно потому при продаже квартиры за недвижимость вносят аванс или задаток. Причём делают это, задокументировав передачу средств, чтобы ни у кого не появились желания присвоить сумму, оставив претендента без ключей от квартиры.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Аванс при покупке квартиры

Аванс и задаток – это два понятия, которые встречаются очень часто в сделках, связанных с куплей-продажей. Но, несмотря на частоту мелькания в различных документах, точного определения, что такое аванс и с чем его едят, нет ни в Гражданском кодексе, ни в других документах, призванных регулировать рассматриваемые сделки. Однако тема задатка или аванса при покупке квартиры продолжает фигурировать. Осталось хоть немного разобраться, что означает это понятие и как его использовать.

Многие продавцы недвижимости требуют от потенциальных покупателей предоплаты. Именно поэтому важно выяснить, чем отличается аванс от задатка. Если поискать в тематической документации, то можно выделить несколько обозначений того, что собой представляет рассматриваемый документ. Как правило, это:

Часть денег, которые требует продавец за свою недвижимость до того, как будет совершена основная часть сделки;
Аванс не является гарантией того, что сделка будет продолжаться. Проще говоря – это только платёж, который делается при желании сторон, но не имеет никакой юридической силы;
Если сделка закрепляется авансом, нет никакого чёткого порядка, когда и как вносить средства. Например, передавать их лично либо перевести на указанный банковский счёт;
Для передачи денег можно и не составлять специальный договор;
Если по каким-то причинам сделка не состоится, то единственное неудобство в том, что аванс придётся вернуть в том же размере, в котором он был получен.

В общем, аванс довольно расплывчатое понятие. Он несёт исключительно платёжную функцию, и использовать его в качестве предоплаты рискованно. Есть даже негласное правило среди покупателей – если владелец квартиры требует оформить именно договор аванса, значит, скорее всего, в этой сделке что-то не совсем чисто.

Аванс не предусматривает потерю денег кем-то из сторон, если сделка не состоится. Сумму просто возвращают, но в этом и кроется коварство договора. Никто не гарантирует, что сделка будет реализована, и в конце квартира перейдёт к законному владельцу. Так что если думаете передавать аванс, лучше обдумайте это ещё раз.

Образец договора аванса

Как и любая сделка, даже отдалённо связанная с деньгами, аванс нуждается в документальном оформлении. Это позволит избежать махинаций, которых очень много на рынке с недвижимостью. Причём самым распространённым обманом является даже не обманное заключение договора купли. На первом месте стоят махинации с авансом и задатком. Потому передавая даже такую относительно незначительную сумму в руки постороннему человеку, следует сразу подписывать соответствующую документацию, цель которой в уменьшении риска потерять деньги и не получить квартиры.

В условиях, предусмотренных предварительным договором, можно указать все нюансы, что беспокоят стороны сделки. Также желательно прописать в договоре, когда именно будет проведена основная сделка, и что собой представляет объект договора.

Сделка не состоится, если всё это не будет оговорено до момента получения документа. А если решили составлять договор, тогда надо сделать это правильно, соблюдая форму и параметры. В частности, рассматриваемая сделка должна заключаться исключительно в письменном виде. Но это не всё, ведь нужно внести следующие данные:

Принимая во внимание различия между платежом задатка и аванса при покупке квартиры, особое внимание надо уделить следующим пунктам договора:

Размер аванса. Это неустоявшаяся единица. Её высчитывают согласно проценту от стоимости недвижимости. Потому для начала продавцы проводят профессиональную оценку рыночной стоимости квартиры. Потом определяют, какой процент от суммы они хотели бы получить. Но этот момент желательно оговорить с покупателем. Кроме того, в этом пункте рассматривается не только, в каком размере вносится аванс, но и как будет проходить его оплата. Естественно, покупатель, желая уменьшить свой взнос, не имеет гарантий, а продавец заинтересован в увеличении. Потому использование определённого процента максимально разумное решение.
Объект соглашения. Сумму передают через банк. Но даже если передача через банковский счёт невозможна, то передавая наличные, важно получить юридически правильно оформленную расписку. Также в этом пункте описывается, когда сумма поступает и т.п.
Адрес квартиры. Естественно, даже при предварительном соглашении надо указать, ради какой квартиры всё это затевалось. Например, указывая местоположение недвижимости. А также подробно описывается состояние недвижимости. Это важно, потому что между предварительной и основной сделкой проходит довольно много времени, и состояние квартиры может измениться. Кроме того, в этом пункте указывается, не прописаны ли здесь дети, и когда они будут выписаны.
Ответственность, если сделка срывается. Естественно, в этом пункте надо указать, что просто так разорвать договор нельзя. В частности, использовать штрафы и санкции. Если люди не готовы к таким сделкам, то они не подпишут договор со строгими условиями. Так что это ещё один способ себя перестраховать.

Размер аванса

Перед тем как заключать сделку по переводу аванса на счёт, требуется определить, каким этот аванс будет. Мало кто разбирается, в чём разница между задатком и авансом, или можно ли использовать залог. Дело в том, что сумма строго индивидуальна, но по негласному правилу сумма этой денежной компенсации не должна превышать 10% от сделки. Но это не значит, что процент будет меньше. Например, сторонам выгоднее указать размер суммы, равный 5% от стоимости квартиры. Они это прописывают в договоре.

Но в процессе приобретения жилья, например, при покупке квартиры, от задатка или аванса зависит, сможет ли покупатель рассчитывать на окончательное получение жилплощади. Главное, чем отличается аванс от задатка – это степень рисков. Аванс возвращается в том же размере, в котором был отдан, а вот задаток должен быть оплачен в двойном размере, если сделку разорвал продавец, а при вине покупателя деньги остаются продавцу.

Но давайте более подробно рассмотрим, что может повлиять на окончательный вариант размера аванса:

Площадь недвижимости. Дело в том, что чем больше квартира, тем она дороже. Логично, что при высокой стоимости самой квартиры процент от её цены можно снизить, ведь сумма в любом случае получится довольно солидная;
Состояние недвижимости . Проще говоря, сделан ли там ремонт, или это просто немного подкрашенная развалина, претендующая на статус дворца;
Количество претендентов, заинтересованных в покупке недвижимости. Если на квартиру претендуют сразу несколько покупателей, то выбор падёт на того, кто согласится заплатить большую сумму в качестве аванса.

Что касается законодательства, то оно практически никак не контролирует этот вопрос. А если хотите перестраховаться, то в договоре прописывайте точную сумму взноса, кому и при каких обстоятельствах он передавался, и когда сделка должна быть закончена.

Что представляет собой задаток

Люди часто путают аванс и задаток, а ведь они отличаются. Вот только мало кто разбирается в том, чем именно они отличаются. Задаток, в принципе, как и аванс – это один из способов обеспечить выполнение обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. Благодаря ему стороны могут быть более или менее уверенными в том, что сделка пройдёт успешно.

В данном случае процесс уже контролируется законодательством. Подробнее о том, что собой представляет соглашение о задатке можно почитать в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, так как это непосредственный вопрос гражданского права, рассматриваемого в ГК. Итак, в этой статье говорится о том, что задатком выступает некая сумма, вносимая одним из участников договора на счёт другого, чтобы закрепить рассматриваемую сделку.

Естественно, задаток подтверждается подписанием договора, после чего этот документ вступает в законную силу. А денежная компенсация – это залог того, что все условия предстоящей сделки будут соблюдены, и ни одна из сторон не сделает задний ход. Хотя отступать никто не запрещает, просто это будет чревато финансовыми потерями для стороны, которая решит отменить соглашение. Так что теперь сделки придётся дважды подумать перед тем, как вступать в конфронтацию.

Как и с авансом, с помощью задатка решаются вопросы купли и продажи, но это необязательный этап в сделке. Несмотря на это, почти все крупные сделки совершаются с данным промежуточным этапом. Дело в том, что пропустить рассматриваемую часть можно только в том случае, если стороны полностью доверяют друг другу. Это гарантия правомерности операции, потому желательно пригласить юриста как консультанта, чтобы он смог правильно оформить сделку.

Вот несколько ситуаций, которые поможет решить задаток:

В общем, это один из самых распространённых способов решения юридических вопросов, связанных с возможностью заключить сделку, но на самом деле её не заключая. А подобная форма договора предусматривает более надёжную фиксацию будущих взаимоотношений. Никто уже не заинтересован в разрыве договорённости, потому что это чревато существенными финансовыми потерями.

Образец договора о задатке

Составление договора купли и продажи – это обычная практика, но мало кто понимает, что надо составлять договор и при передаче финансов в качестве задатка. Ничего удивительного в этом нет, поскольку передаваемая сумма довольно крупная. Значит, требует документального подтверждения того, что она будет передана именно в качестве предоплаты за квартиру.

Что касается нотариального заверения, то в случае с данным документом это необязательно, но заключая подобную сделку, требуется наличие как минимум двух свидетелей. А ещё лучше проигнорировать необязательность печати нотариуса, и пригласить специалиста. Это снимет большинство рисков. В частности, помогает лучше доказать вину стороны, которая нарушила обязательства заключить основной договор, и взыскать сумму компенсации. Всё, что надо будет сделать пострадавшей стороне, – получить судебный приказ. А проходить долгую процедуру искового разбирательства не потребуется.

Но не будем забегать наперёд, а подумаем, как правильно составить документ. И первым, на что следует обратить внимание при составлении договора о задатке, – это использование слов. В частности, надо применять только одно слово «задаток» и никогда не использовать такие как «аванс» или «залог ». Эти выражения обозначают совершенно разные понятия, потому договор, в котором упоминаются эти выражения, можно будет считать некорректным, и он потеряет свою актуальность.

Касаемо структуры договора, то в нём должны быть указаны следующие пункты:

Описывается, за какой объект передаётся задаток. Поскольку речь идёт о квартире, то в этом пункте надо указать адрес, состояние, в котором находится недвижимость, количество комнат и общее число квадратных метров. В общем, чем больше расписано, тем лучше. Если придётся разрывать договор из-за того, что квартира потеряла свою ценность, это будет весомым доказательством;
Фамилии, имена и отчества участников сделки, а также тех, кто проживает в недвижимости (прописан на момент составления договора);
Паспортные данные сторон будущей сделки купли-продажи;
Обязательно надо указать точный размер суммы с описанием, для чего именно она переводится;
Также надо указать, на протяжении какого времени будут выполнены обязательства. То есть, покупатель внесёт окончательную сумму, а продавец передаст право владения недвижимостью;
Указывается, какая ответственность за невыполнение перечисленных выше обязательств;
Подписи сторон.
Подписи свидетелей (если такие есть) и/или нотариуса.
В самом низу ставится дата составления документа.

Величина задатка при покупке квартиры

Чтобы определить размер, не требуется использовать никаких формул и т.п. Что касается норм в законодательстве, то их попросту не существует. Единственное, что может повлиять на окончательную сумму, указанную в договоре, – это сотрудничество между сторонами сделки. Проще говоря, продавец и покупатель договариваются между собой, сколько денег для них было бы допустимо вложить в сделку, чтобы результат был окончательным.

На сегодня существует несколько способов определения размера задатка, которые являются наиболее продуктивными:

Расчёт в процентном соотношении. Узнаётся текущая рыночная стоимость объекта недвижимости, и отсчитывается процент. Как правило, процент небольшой – до 10%. Но существуют ситуации, когда стороны могут договориться о более высокой ставке. Например, это может быть размер в виде 15% или даже 20%.
Фиксированная сумма, которая не зависит от общей стоимости недвижимости . Такую практику ведут риэлтерские агентства, что предоставляют посреднические услуги между сторонами. Как правило, сумма такого задатка не больше 50 000 или 100 000 рублей. Но если недвижимость дорогая, то задаток тоже растёт.

В любом случае размер задатка зависит от обстоятельств, которые нужно учитывать, заключая сделку. Но лучше не ставить высокие расценки на задаток, так как это может сыграть плохую шутку, как с покупателем, так и продавцом.

Ограничения в применении задатка

Как уже говорилось, в законодательстве РФ нет чёткого определения того, каким должен быть задаток. Тем не менее он может выполнять две основные цели:

Гарантировать, что покупатель получит имущество, на которое он обратил внимание;
Снизить шансы на мошеннические действия.

Но как рассчитать сумму, чтобы она выполняла эти два предназначения? Согласно негласному правилу правомерным является процент в размере 5% ли 10%. Но это важно для двух сторон, и только они способны определить, какая сумма всё же адекватно отразит происходящее.

А вот законное основание для определения ограничений есть только у бюджетных организаций и физических лиц, а не физлиц. Это ограничение составляет 20% от общей стоимости объекта.

В чём разница между авансом и задатком

Как аванс, так и задаток влекут за собой определённые обязательства. Но в чём разница между авансом и задатком, знают немногие. Например, у аванса есть следующие особенности:

Это предоплата будущей сделки, которая не требует нотариального заверения;
Если продавец передумает, ему надо вернуть всю сумму, которую ему передал покупатель;
Если столкнулись с мошенниками, то доказать, что была получена именно сумма аванса сложно, потому что для составления договора используется минимум документов.
Минимум гарантий для обеих сторон.

В данном случае, выбирая аванс или задаток, желательно, чтобы выбор пал на второй вариант, как более надёжный. В частности, задаток предусматривает серьёзные штрафные санкции, которые подразумеваются сами по себе, даже если они не указаны в договоре. Например, вот самые распространённые меры при невыполнении условий сделки:

Задаток регламентируется статьёй 380 ГК РФ, тогда как аванс практически никак не контролируется. Но продавцу выгоднее брать аванс, тогда как для покупателя более приемлемый вариант – это задаток

Что можно вернуть

Нередко бывают ситуации, что приходится вернуть аванс или задаток, потому надо приготовить пути отступления, поскольку деньги не всегда возвращаются. Задаток для покупателя в этом плане выгоднее, потому что возвращать сумму приходится в двойном размере. С авансом проблем меньше, так как он предусматривает возвращение только одного платежа – той суммы, которая была передана покупателем изначально.

Аванс или задаток возвращается не только, когда сделка отменилась. Здесь важно, что именно стало причиной неприятности:

Продавец по каким-то своим причинам передумал продавать квартиру;
Кто-то из сторон не пришёл подписывать основной договор;
Были нарушены условия предварительного договора;
Продавцом не были оплачены счета за коммунальные услуги, о чём не сообщили покупателю;
Продавцом указаны неправильные сведения при заключении договора;
Был скрыт факт прописки жильцов в продаваемой недвижимости.

В любом из данных случаев средства должны быть возвращены. Если речь об авансе, то деньги возвращаться в той же сумме, в какой были предоставлены, а при задатке – в двойном размере. Что касается покупателя, то если он не исполняет условий договора задатка, то средства ему не вернут. Это предусмотрено законом, потому если ещё раздумываете, не дать ли задний ход, лучше выбрать другой вариант. Если же ничего не помогает, и виноватая сторона не желает возвращать долг, можно обратиться в судебные органы.

Что выбрать при совершении сделки

Конечно, прискорбно если сделка срывается, особенно, если это происходит по причинам, на которые никак не могли повлиять люди, либо же кто-то передумал доводить сделку до конца. Но в вопросе, что выгоднее выбрать, чтобы перестраховаться, ответ неоднозначный. Противоположная сторона, которая пострадала при разрыве отношений, имеет вполне законное право потребовать компенсации.

А вот здесь уже очень важна разница между задатком и авансом. Дело в том, что однозначного ответа нет. Для каждой стороны выгоднее своё. Например, в финансовом плане, если пока не известно, будет ли сделка пройдена от начала и до конца, выгоднее аванс:

Аванс можно вернуть в том размере, в котором он отдавался;
Никто не будет требовать увеличить сумму, если отказался продавец;
Покупатель не сильно рискует своими деньгами, так что если найдёт более выгодный вариант, то сможет вернуть авансовую сумму;
Передача денег не требует огромного количества бумажной волокиты и приобщения нотариуса. Для оформления будет достаточно двух свидетелей, которые поставят подписи под основными условиями договора.

Среди недостатков такой схемы можно выделить тот факт, что наличие аванса трудно доказать и вернуть деньги, если продавец откажется это делать добровольно. Потому важно правильно соблюдать формулировку в документации. И не игнорировать возможность позвать нотариуса или юриста, который распорядится деньгами продавца и покупателя, сделав сделку максимально безопасной.

А вот задаток изначально безопаснее. Его условия прописаны в законодательстве, потому выиграть спорное дело в суде на порядок проще. Но есть особенности, которые не слишком нравятся сторонам. Среди настораживающих факторов следующие:

Если продавец отказывается от дальнейшего сотрудничества, он выплачивает двойной размер полученной суммы (передали 300 тыс. рублей, возвращается 600 тыс. рублей);
Если по каким-то причинам не хочет сотрудничать покупатель, ему не возвращают его задаток.

Попросту говоря, это сделка более надёжная, продуманная и безопасная. Но зато если отправить задаток, в 90% случаев дело закончится успешно. А в остальных 10% придётся разбираться в суде.

Но окончательные выводы все делают индивидуально. Если что, можно вообще обойтись без залога, аванса или любой другой предсделки. Это необязательный пункт по передаче права собственности.

Стоит ли вносить деньги без подписания документов

Как уже говорилось, аванс и предоплата – это необязательные этапы сделки. Тем более что в чём разница между ними, мы уже знаем. Но несмотря на это, многие продолжают передавать незначительную сумму в качестве подстраховки, что квартира всё же получит новых владельцев. Тем не менее это не значит, что надо прямо сейчас отдавать деньги и не требовать ничего взамен.

Передать средства без документального подтверждения данного факта было бы совсем глупо, ведь нередки случаи, когда одна сторона оказывается мошенниками. Если попадёте на злоумышленников, доказать что-либо будет практически невозможно. Потому не стоит передавать средства до тех пор, пока не будет составлен грамотный договор.

Перед передачей денежных средств обязательно проверяются все документы на недвижимость, которая покупается:

Убедиться, что второй стороной сделки является собственник квадратных метров;
Прочитать, кто прописан в здании;
Проверить, оплачены ли коммунальные долги;
Выяснить, нет ли неузаконенной перепланировки.

Отправлять деньги желательно на банковский счёт. Тогда транзакцию можно проследить. Если же предпочитаете переводить наличными средствами, это надо делать только после подписания договора. А чтобы засвидетельствовать передачу финансов, найдите двух свидетелей или передавайте деньги в нотариальной конторе при нотариусе, который засвидетельствует сделку.

Судебная практика

В чём разница аванса или задатка при покупке квартиры? В судебной практике. Если в случае с задатком ещё можно хоть что-то сделать, так как условия данного договора прописываются в законодательстве, то в случае с авансом практика неутешительная, поэтому бесполезно рассчитывать на то, что без документов и кучи свидетельств получится что-то доказать.

Чтобы выиграть дело в суде, надо быть во всеоружии. Когда продавец ответчик, после положительного вывода суда существует следующая практика:

Расходы за иск, госпошлину и услуги адвоката оплачиваются со стороны ответчика;
Продавец-ответчик должен заплатить задаток в двойном размере;
Проценты за использование денег (это необязательно, а только если истец укажет это в иске).

При возмещении аванса в суде решение может быть только об оплате самого аванса. А в исключительных случаях оплачиваются расходы, понесённые истцом в ходе судебного разбирательства.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Аванс или предоплата – в чем их различия? Являются ли они разными названиями одного и того же действия или между ними все же есть расхождения?

В чем разница заключается задатка и аванса в 2018 году

Если вы не знаете ответов на эти вопросы, следует рассмотреть данные понятия более подробно.

Определение

Аванс – денежная сумма либо другое имущество, которое передается должником второй стороне с целью исполнения обязательства до момента его наступления. Иными словами, аванс передается для того, чтобы планируемая сделка вступила в первоначальную стадию своего существования. До того момента, пока аванс не внесен, исполнитель или кредитор не начинает исполнять своих обязательств по сделке.

Предоплата предполагает исполнение обязательства, которое берет на себя ответственное лицо, причем оно начинает действовать только в том случае, когда оговоренная в соглашении предоплата будет внесена наличным или безналичным способом.

Сравнение

Аванс предполагает внесение денежной суммы или иного имущества в счет исполнения будущих операций, причем он не является обеспечением заключения договора. В том случае если обязательство не было исполнено, аванс должен быть возвращен в полном размере, поскольку он не остается в распоряжении лица, ответственного за исполнение договора. Аванс выступает в двух ролях – с одной стороны, хотя и не во всех случаях, он является своего рода исполнением договора, а с другой стороны – гарантом того, что заказчик согласен на условия сотрудничества и готов оплатить оставшуюся по договору сумму денежных средств.

Что касается предоплаты, то она также вносится с целью обеспечения перехода сделки из начальной точки отсчета в следующую стадию. Предоплатой заказчик гарантирует тот момент, что он готов сотрудничать с данным исполнителем и обязуется выплатить вторую часть средств на условиях и в сроки, установленные договором. Необходимо отметить, что, согласно законодательству, предоплата никогда не должна вноситься в момент осуществления мероприятий, указанных в договоре, а только до их начала.

Выводы TheDifference.ru

Аванс, как и предоплата, вносится до начала исполнения обязательств ответственным лицом.
Аванс и предоплата могут быть возвращены, если обязательства так и не были исполнены.
Хотя термин «аванс» очень часто используется в юридической и экономической литературе, а «предоплата» – довольно редко, их сущность и назначение тождественны, а потому можно говорить о том, что эти понятия идентичны.

Новая редакция Ст. 487 ГК РФ

Комментарий к Ст. 487 ГК РФ

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, оплата покупателем товара до его передачи является исключением из общего правила (ст. 486 ГК РФ) и возможна только при согласовании этого условия сторонами. В связи с изменением очередности исполнения продавцом и покупателем своих обязанностей во многом меняются и последствия неисполнения этих обязанностей. Поэтому в комментируемой статье рассматриваются не только случаи нарушения обязанностей покупателя, но и продавца.

2. При условии о предварительной оплате отношения сторон строятся по модели встречного исполнения обязательств (п. 2 комментируемой статьи). Это прежде всего означает, что при неисполнении покупателем своей обязанности по предоплате продавец не наделяется правом взыскания с покупателя суммы предоплаты (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Однако продавец не лишен права передать товар, не дожидаясь предоплаты, т.е. фактически отойти от условий договора (п. 3 ст. 328 ГК РФ) — в этом случае у продавца появляется право требовать принятия и оплаты товара.

Правило п. 3 комментируемой статьи, поскольку оно не содержит каких-либо оговорок, можно понимать таким образом, что покупатель, оплативший товар по предоплате, может требовать передачи ему всякого оплаченного товара, в том числе и вещей, определенных родовыми признаками, в исключение из общих правил, установленных ст.

Что значит предоплата за товар?

ст. 463 и 398 ГК.

Возможность отобрания у должника индивидуально-определенной вещи явилась большим достижением цивилистики рубежа XIX — XX вв., но данное правило было проведено с большой осторожностью и под явным влиянием виндикационной модели. В предположении об изъятии у неисправного продавца вещей, определенных родовыми признаками, если они имеются у него в наличии, нет ничего невозможного, особенно учитывая необходимость повышенной защиты интересов покупателя, уже исполнившего свое обязательство.

Отступление от общего правила в данном случае вписывается в общую логику установления особых последствий неисполнения сторонами своих обязанностей в договоре, содержащем условие о предоплате.

Судебная практика.

Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи товара либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от товара. В этом случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14).

Другой комментарий к Ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Предварительная оплата товара может быть как полной, так и частичной. Производится она в срок, предусмотренный договором купли-продажи, а при отсутствии такого срока — в разумный срок, предусмотренный ст. 314 ГК (см. комментарий к ней).

2. В п. 2 комментируемой статьи делается ссылка на ст. 328 ГК (см. комментарий к ней). Указанная статья применяется в отношении двусторонне обязывающих договоров, предусматривающих встречное имущественное предоставление (купля-продажа, мена, подряд и т.п.), где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание договора, одновременно является должником по встречному обязательству. Согласно указанной статье в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

3. Неисполнение обязанности продавца по передаче предварительно оплаченного товара рассматривается как неправомерное пользование чужими денежными средствами, за которое выплачиваются проценты в размере ставки рефинансирования (см. комментарий к ст. 395).

4. В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому покупатель, не получивший предварительно оплаченного товара, вправе требовать передачи оплаченного товара или возврата аванса с получением процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК.

Часто в повседневной жизни мы сталкиваемся с необходимостью подтвердить выполнение нами или по отношению к нам денежных обязательств. Именно в такие моменты мы готовы дать или взять определенную денежную сумму, назвав ее авансом, задатком или предоплатой, абсолютно не задумываясь – в чем же все-таки разница и какие это может повлечь последствия. Итак, аванс, задаток и предварительная оплата – это денежные суммы, которые выдаются одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей по договору. И задаток, и аванс выполняют платежную функцию, то есть засчитываются в счет платежей.

Отличия между задатком и авансом:

1. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от его суммы, при несоблюдении данного условия, а также в случае наличия сомнений о характере уплаченной суммы, она считается уплаченной в качестве аванса.

2. Задаток выполняет доказательственную функцию, то есть выдается в доказательство заключения договора. Именно поэтому выдача и, соответственно, получение задатка является доказательством факта заключения договора. В отличие от задатка, выдача аванса не является безусловным доказательством факта заключения договора, однако при наличии спора может оцениваться в качестве одного из возможных доказательств его заключения.

3. В отличие от аванса, задаток исполняет обеспечительную (штрафную) функцию, то есть задаток является обеспечением исполнения сторонами оговоренного обязательства. Так, законом предусмотрены неблагоприятные последствия для стороны, не исполнившей обязательство. В этом случае сам задаток приобретает штрафной характер.

Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком:

1. Задаток возвращается при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения, вызванного обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает;

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны;

3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка

Последствия неисполнения обязательства, по которому выплачен аванс:

1. В случае прекращения по соглашению сторон обязательства до начала его исполнения, а также во всех иных случаях неисполнения договора, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения;

2. Сторона, выдавшая аванс не вправе требовать его возвращения только в том случае, если по закону или по условиям договора, другая сторона сохраняет право на вознаграждение, несмотря на неисполнение договора. Например, не может быть истребован аванс от исполнителя, если в ходе научно-исследовательских работ обнаруживается невозможность достижения результатов вследствие обстоятельств, не зависящих от исполнителя.

Рассмотрим случай, когда в качестве гарантия исполнения обязательств при заключении соглашения используется предоплата.Предварительная оплата характерна для договоров купли-продажи, поставки, подряда. Условие о предварительной оплате можно трактовать как условие о сроке платежа, предшествующем сроку передачи товара. Именно факт принадлежности предварительной оплаты к условию о сроке платежей по заключенному договору существенно отличает ее от рассмотренных ранее аванса и задатка. Предоплата не выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства. Ее отличный от других видов платежей характер обуславливает последствия неисполнения обязательств по договору.

Последствия неисполнения обязательства, по которому производится предварительная оплата:

1. При неисполнении покупателем обязанности предварительно оплатить товар, продавец имеет право на встречное приостановление своего обязательства по передаче товара, либо отказаться от такого исполнения.

2. Если продавец, получивший сумму предоплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, то покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом;

Разница между авансом и предоплатой

Кроме того, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами.

Каждый предприниматель может решать при заключении договора сам о способе обеспечения обязательст. Однако, стоит помнить, что часто употребляемые в обиходе как синонимы термины "аванс", "задаток" и "предоплата", по закону вовсе ими не являются.

Центр Правовых Технологий "ЮРКОМ" готов оказать Вам подробную юридическую консультацию, провести экспертизу существующего договора или подготовить проект нового.

Предварительная оплата (аванс) — оплата покупателем (заказчиком) товаров (работ, услуг) до их поставки (выполнения).

Предварительную оплату именуют также авансом или предоплатой.

Пример

По договору купли продажи стороны договорились, что покупатель оплачивает предварительную оплату в размере 50% стоимости товара. Остаток оплачивается в течение 10 дней после получения товара.

Термин "аванс" на английском языке — prepayment; advance payment.

Комментарий

Термин «предварительная оплата» и близкие словосочетания упоминается в налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ).

Определение термина «предварительная оплата» можно найти в ст. 487 гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), которая для договора купли продажи определяет — «В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ)».

Предварительная оплата может применяться и по другим видам договоров. Так, к примеру, расчеты предварительной оплатой по договору подряда регулируются ст. 711 ГК РФ.

Налог на прибыль организаций по предварительной оплате

Налогоплательщики, определяющие доходы и расходы по методу начисления (большинство налогоплательщиков) не учитывают полученные суммы предварительной оплаты в качестве доходов или расходов. Это связано с тем, что согласно методу начисления, доходы и расходы формируются в момент передачи права собственности на товар (передачи результатов работ, выполнения услуг). Сам по себе факт оплаты не влияет на отражение в учете доходов или расходов.

Так, пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ указывает, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг).

П. 14 ст. 270 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества, работ, услуг, имущественных прав, переданных в порядке предварительной оплаты.

Следует отметить, что метод начисления применяется и в бухгалтерском учете.

НДС по предварительной оплате

Продавец

Полученные продавцом (исполнителем) авансы облагаются НДС. Когда в последующем товар (работы, услуги) реализуются покупателю, то НДС, уплаченный с аванса, принимается к вычету. При этом по самой реализации товара исчисляется НДС.

Таким образом, НК РФ предусматривает как бы временное обложение НДС сумм полученных авансов. Когда позже товары (работы, услуги) реализуются покупателю, в этот момент исчисленный ранее НДС принимается к вычету (как бы нивелируя ранее исчисленный НДС). При этом сама операция по реализации товара (работ, услуг) облагается НДС в обычном порядке (см. Пример далее).

Эти правила указаны в следующих нормах НК РФ:

— Моментом определения налоговой базы по НДС (в общем случае) является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Эта норма определяет обязанность исчислить НДС с полученной предварительной оплаты.

— При получении сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения сумм частичной оплаты (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Эта норма определяет обязанность продавца выставить счет-фактуру на полученный аванс. Счет фактура составляется в двух экземплярах и является основанием для исчисления НДС продавцом, а также принятием к вычету НДС покупателем.

— При получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). В налоговую базу не включается оплата, частичная оплата, полученная налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг):

— длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев (п. 13 ст. 167 НК РФ)*

— которые облагаются по налоговой ставке 0 процентов (в соответствии с п. 1 ст. 164 НК РФ);

— которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

* (Постановлением Правительства РФ от 28.07.2006 N 468 утвержден «Перечень товаров (работ, услуг), длительность производственного цикла изготовления (выполнения, оказания) которых составляет свыше 6 месяцев». Приказом Минпромторга РФ N 807, Роскосмоса N 138, Госкорпорации "Росатом" N 686 от 06.10.2009 утвержден «Порядок выдачи документа, подтверждающего длительность производственного цикла товаров (работ, услуг)»)

Эта норма определяет, что сумма НДС исчисляется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. Так, если получен аванс в сумме 118 рублей, а ставка НДС 18%, то сумма исчисленного с этого аванса НДС составляет 18 рублей (исчисляется по расчетной ставке НДС).

Норма определяет также случаи, когда полученные авансы НДС не облагаются.

— В последующем, при отгрузке товаров (выполнении работ, услуг) налогоплательщик имеет право на вычет сумм НДС, с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг) (п. 8 ст. 171 НК РФ).

— Вычеты сумм налога производятся с даты отгрузки соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в размере налога, исчисленного со стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, в оплату которых подлежат зачету суммы ранее полученной оплаты, частичной оплаты согласно условиям договора (при наличии таких условий) (п. 6 ст. 172 НК РФ).

Эти нормы предоставляет право принять к вычету НДС, исчисленный по полученным авансам, в тот момент, когда происходит реализация товара. Сам вычет регулируется п. 1 ст. 172 НК РФ.

Налоговая база при отгрузке товаров (работ, услуг) в счет ранее полученной оплаты, частичной оплаты, определяется налогоплательщиком в общем порядке — как стоимость этих товаров (работ, услуг), с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Эта норма предписывает продавцу исчислить НДС со стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

При получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав сумма НДС должна определяться расчетным методом. При этом налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки (18% или 10%) к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Эта норма предписывает применение Расчетной ставки НДС.

Подробнее: Как исчислить НДС с полученного аванса?

Покупатель

Покупателю предоставляется возможность принять к вычету НДС по выданным авансам. Когда покупатель получит приобретенные товары (работы, услуги) он обязан восстановить этот НДС (то есть его исчислить, как бы нивелировав ранее осуществленный вычет). В то же время, покупатель вправе принять к вычету НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) в общем порядке.

— Покупатель (заказчик) уплативший предварительную оплату имеет право на вычет НДС с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 12 ст. 171 НК РФ).

— Вычеты сумм НДС производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм. (п. 9 ст. 172 НК РФ).

Вышеуказанные правила позволяют покупателю принять к вычету суммы НДС по уплаченным авансам, указывают необходимые подтверждающие документы.

— В последующем, когда покупатель примет товары (работы, услуги), за которые уплачен аванс, сумма этого НДС должна быть восстановлена. Это происходит в том отчетном периоде, в котором покупатель принимает к вычету НДС по этим товарам (работам, услугам).

Аванс, задаток, предоплата…- А в чем разница?

Суммы НДС подлежат восстановлению в размере налога, принятого налогоплательщиком к вычету по приобретенному согласно условиям договора (при наличии таких условий); (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Это правило предписывает исчислить НДС в сумме, которая была раньше принята к вычету (с учетом условий договора). Этим действием ранее принятый НДС к вычету как бы выводится на 0. В то же время, покупатель справе принять к вычету НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) в общем порядке.

Подробнее: Как учесть НДС с выданного аванса?

Пример

Покупатель и продавец заключили договор купли продажи товара на сумму 23 600 рублей (в том числе НДС 3 600 рублей по ставке 18%). Согласно договора покупатель осуществляет предоплату в размере 11 800 рублей и после поставки товара осуществляется окончательный расчет.

20.02 Покупатель уплатил продавцу аванс в сумме 11 800 рублей в счет оплаты товара (в том числе НДС 1 800 рублей).

По налогу на прибыль – продавец и покупатель не учитывают этот аванс ни как доходы, ни как расходы.

Покупатель принимает к вычету НДС в сумме 1 800 рублей (на основании авансового счета-фактуры, полученного от продавца).

Продавец начисляет НДС в сумме 1 800 рублей (выдает авансовый счет-фактуру).

Д 51 К 62 11 800 получен аванс

Д 62-ав К 68 1 800 исчислен НДС с аванса

Д 60 К 51 11 800 перечислен аванс

Д 19 К 60 1 800 исчислен НДС с аванса

Д 68 К 19 1 800 НДС принят к вычету

10.03 Продавец передает товар покупателю на сумму 23 600 рублей (в том числе НДС 3 600 рублей).

По налогу на прибыль

Продавец отражает доходы от реализации товара на сумму 20 тыс. рублей (без НДС)

Покупатель принимает к учету товар на сумму 20 тыс. рублей (без НДС)

Продавец – принимает к вычету НДС, который ранее был исчислен с полученного аванса (1 800 рублей) и начисляет НДС с реализации товара (3 600 рублей).

Покупатель – исчисляет (восстанавливает) НДС, ранее принятый к вычету по авансу (1 800 рублей) и принимает к вычету НДС по полученному товару (3 600 рублей).

Бухгалтерский учет у продавца:

Д 62 К 90 23 600 начислена выручка от реализации товара

Д 90 К 68 3 600 исчислен НДС с реализации

Д 90 К 41 списана на выручку от реализации стоимость товара

Д 68 К 62-ав 1 800 принят к вычету ранее исчисленный НДС по полученному авансу

Бухгалтерский учет у покупателя:

Д 41 К 60 20 000 принят на учет товар

Д 60 К 68 1 800 восстановлен НДС принятый ранее к вычету по выданному авансу

Д 19 К 60 3 600 НДС в стоимости товара

Д 68 К 19 3 600 НДС принят к вычету

12.03 Покупатель перечисляет продавцу 11 800 рублей.

По налогу на прибыль продавец и покупатель не учитывает этот платеж ни как доходы, ни как расходы.

По НДС — продавец и покупатель не учитывают эту сумму ни в налоговой базе, ни как вычет.

Бухгалтерский учет у продавца:

Д 51 К 62 11 800 получена оплата

Бухгалтерский учет у покупателя:

Д 60 К 51 11 800 оплата товара

Учет условий договора по авансам

До 1 октября 2014 года была нехорошая ситуация для случаев выдачи аванса, который засчитывается в течение нескольких этапов. НК РФ не предусматривал возможность учесть условия договора. Но Федеральным законом от 21.07.2014 N 238-ФЗ были внесены некоторые изменения, которые внесли соответствующие корректировки в пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ и позволяют учесть условия договора (с 01.10.2014).

Пример судебного решения в пользу налогового органа по ситуации до 01.10.2014:

Заказчик и подрядчик оговорили, аванс в размере 30%. Согласно договора сумма выданного аванса учитывается подрядчиком и заказчиком при промежуточных расчетах за выполненные и принятые работы путем вычетов пропорциональных сумм из сумм очередных платежей, причитающихся подрядчику.

Заказчик перечислил аванс на 118 рублей (в том числе 18 рублей НДС) и принял к вычету НДС 18 рублей.

Затем были выполнены работы на 59 рублей (в том числе 9 рублей НДС). Заказчик принял к вычету 9 рублей НДС по принятым работам. Заказчик восстановил НДС в размере 3 рубля (30% от 9 рублей), так как согласно договора только часть аванса зачитывается в счет выполнения работ, а оставшаяся часть остается авансом. Налоговый орган настаивал на том, что восстанавливать нужно все 9 рублей, так как работы выполнены в счет аванса и условия для восстановления сумм НДС по пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ выполнены.

Арбитражный суд признал позицию налоговиков правильной — Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 N Ф03-627/2012 по делу N А51-11444/2011 (Определением ВАС РФ от 22.05.2012 N ВАС-5972/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). Такие же выводы в Постановлении ФАС Поволжского округа от 10.11.2011 по делу N А65-1814/2011 (Определением ВАС РФ от 01.03.2012 N ВАС-1851/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Эти судебные решения создавали "плохой" для налогоплательщиков прецедент по длительным авансам, выдаваемым под несколько этапов работ или поставок товаров. Такой подход распространен в строительстве, когда заказчик выдает аванс подрядчику на строительство всех этапов. При этом, договором предусматривается, что после закрытия каждого этапа, часть аванса, пропорциональная стоимости этапа, засчитывается в счет его оплаты. То есть, заказчик оплачивает подрядчику разницу между стоимостью этапа и части аванса, приходящегося на этот этап. Такой же подход применяется при выдаче авансов под поставку товаров партиями.

Пример

Договором предусмотрено 2 этапа строительства стоимостью 118 млн. рублей с учетом НДС каждый (т.е. сумма всего договора 236 млн. рублей с НДС). Согласно договора Заказчик выдает подрядчику аванс в размере 70 млн. 800 тыс. рублей с учетом НДС (30% стоимости объекта). По договору, после закрытия 1-го этапа часть аванса в размере, пропорциональном его стоимости, зачитывается в счет оплаты этапа (118 млн. * 30% = 35 млн. 400 тыс. рублей), а остаток в размере 82 млн. 600 тыс. рублей оплачивается заказчиком. После закрытия 2-го этапа зачитывается вторая часть аванса в размере 70 млн. 800 тыс. рублей с учетом НДС и заказчик доплачивает остаток в размере 82 млн. 600 тыс. рублей.

Согласно логике вышеуказанного судебного решения после принятия 1-го этапа заказчик должен восстановить (т.е. начислить к уплате НДС) не с суммы зачитываемого аванса в размере 35 млн. 400 тыс. рублей (что соответствует НДС в размере 5 млн. 400 тыс. рублей), а со всей суммы аванса (так как аванс не превышает стоимость 1-го этапа) — то есть восстановить НДС в размере 10 млн. 800 тыс. рублей.

Следует отметить, что вышеуказанного подхода придерживались и контролирующие органы (см. Письма Минфина РФ от 01.07.2010 N 03-07-11/279, от 15.06.2010 N 03-07-11/251, Письмо ФНС РФ от 20.07.2011 N ЕД-4-3/11684).

Такая ситуация экономически не выгодна заказчику, так как требует отвлечения средств на НДС, в сравнении с обычным порядком. Выходом из этой ситуации может быть договоренность выдавать аванс исходя не из всей стоимости строительства объекта, а под каждый этап. Так, если бы в нашем случае, стороны предусмотрели договором аванс на 1-й этап в размере 35 млн. 400 тыс. рублей, а после закрытия 1-го этапа заказчик выдает подрядчику аванс на 2-й этап в размере 35 млн. 400 тыс. рублей, то в этом случае, после выполнения 1-го этапа заказчик восстановил бы НДС с перечисленного аванса (5 млн. 400 тыс. рублей).

Но с 01.10.2014 эта проблема решена и теперь вычет НДС по авансам учитывает условия договора.

Дополнительно

Как исчислить НДС с полученного аванса?

Как учесть НДС с выданного аванса?

Авансовый счет-фактура — счет-фактура, который выставляется продавцом при получении авансов в счет поставки товаров (работ, услуг).

Расчетная ставка НДС

Можно ли не принимать к вычету НДС по выданному авансу?

Расчеты по авансам полученным

Расчеты по авансам – определенная система финансовых взаимоотношений, связанных с выдачей и получением авансов под поставку ценностей, выполнение работ, по оплате продукции и работ, произведенных для заказчика или принятия по частичной готовности. Условиями договора может быть предусмотрен аванс в определенном размере. При этом организация обеспечивает обособленный учет по каждому поступившему авансу.

Если в счет предстоящей поставки материальных ценностей (выполнения работ, оказания услуг) организация получает от покупателей (заказчиков) авансы, то для учета таких сумм открывается к счету 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным».

Если организация является плательщиком НДС, то с полученного аванса она должна выделить налог для уплаты его в бюджет. Для этого можно воспользоваться дополнительным счетом 76, на котором открывается субсчет «НДС с авансов полученных».

В случае получения предоплаты от покупателя счет 62 будет вести себя как пассивный: по кредиту формируется кредиторская задолженность (пассив), по дебету погашение задолженности (уменьшение пассива).

Проводки по учету авансов полученных (счет 62):

Пример 3.

Организация ООО «Альфа» получила авансовый платеж от компании ООО «Бета» на отгрузку готовой продукции в размере 236000 руб. Через неделю компания ООО «Альфа» отгрузила часть готовой продукции на сумму 47200 руб. (в том числе НДС 7200 руб.)

Дебет 51 Кредит 62.2 – 236 000 руб. — поступление аванса на расчетный счет организации.

Дебет 62.2 Кредит 68 – 36 000 руб. – начисление НДС с аванса по ставке 18%

Дебет 62 Кредит 90.1 – 47 200 руб. – реализация готовой продукции.

Дебет 90.3 Кредит 68 – 7 200 руб. – начисление НДС с реализации продукции.

Дебет 68 Кредит 62.2 – 7 200 руб. — восстановлена сумма НДС, ранее начисленная с полученного аванса.

Дебет 62.2 Кредит 62 – 47 200 руб. – зачтен аванс, полученный от покупателей.

Пример 4.

АО «Олимп» получило от ООО «Сатурн» аванс в сумме 118 000 руб. Аванс был получен в счет предстоящей поставки товаров, облагаемых НДС по ставке 18%. Составить бухгалтерские проводки.

Бухгалтер «Олимпа» должен сделать проводки:

в день получения аванса:

Дебет 51 Кредит 62.2 – 118 000 руб. – получен аванс на расчетный счет;

Дебет 62.2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 18 000 руб. (118 000 руб. × 18% : 118%) – начислен НДС с полученного аванса;

в день отражения выручки от продажи:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 62.2 – 18 000 руб. – восстановлен НДС, начисленный с аванса;

Дебет 62 КРЕДИТ 90-1 – 118 000 руб. – отражена выручка от продажи товаров;

Дебет 62.2 Кредит 62 — – 118 000 руб.

Разница между предоплатой и авансом

– зачтен аванс, ранее полученный от покупателя;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»» – 18 000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Расчеты по векселям полученным

Полученные от покупателей простые товарные векселя и переводные векселя, выписанные данным покупателем, рассматривают как средство обеспечения долга. Для учета такой задолженности открывается к счету 62 отдельный субсчет «Расчеты по векселям полученным».

Иногда номинальная стоимость векселя, полученного от покупателя (заказчика), превышает договорную стоимость продажи товаров (работ, услуг).

Сумму этого превышения, которую часто называют процентами, включенными в сумму векселя, необходимо отразить так же, как и саму продажу.

Проводки по счету 62 при оплате векселем:

Пример 5 .

Согласно договору поставки поставщик отгрузил покупателю товар на сумму 147 500 руб. (в том числе НДС – 22 500 руб.). В обеспечение задолженности покупатель выдал поставщику собственный вексель на сумму 150 000 руб. По истечении срока погашения вексель оплачен покупателем.

Составить бухгалтерские проводки.

отгрузка продукции и предъявление покупателю расчетных документов:

Дебет 62 Кредит 90.1 – 147 500 руб. — Отражена выручка от реализации товара.

Дебет 90.3 Кредит 68 – 22 500 руб. – начисление НДС с реализации продукции.

получение векселя:

Дебет 62.3 Кредит 62 – 147 500 руб. – учтен полученный от покупателя вексель.

Дебет 62.3 Кредит 91.1 – 2500 руб. – отражена разница между суммой, указанной в векселе, и суммой задолженности покупателя за поставленную продукцию.

отплата векселя:

Дебет 51 Кредит 62.3 – 150 000 руб. – Полученный вексель погашен.

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.