Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельхозназначения Купля продажа сельскохозяйственной земли
Последние изменения: Январь 2019
Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.
Правовой базис
Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.
Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.
Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).
А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.
Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.
Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.
Для чего нужна сельхоз земля?
Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:
- Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
- Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
- Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, - не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
- Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
- Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).
Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.
Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:
- Сельское производство;
- Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.
Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.
Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.
Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.
Порядок продажи с/х земель
Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий :
- Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
- Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
- Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
- Заключение договорных отношений.
- Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.
- Цель недвижимого объекта;
- Плодородность почвы;
- Возможность изменения разрешенного пользования;
- Сумма налога.
Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.
Нюансы продажи
Главное, на что необходимо обратить внимание, - это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.
Собственник земли — государство
Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.
Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.
Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:
- Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
- Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
- Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
- Регистрация прав на недвижимый объект.
- Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
- Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.
Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.
Уведомление администрации
Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.
Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения :
- Площадь, месторасположение;
- (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
- Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.
Необходимый перечень документации для продажи
К нему относят:- Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
- Выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
- Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
- Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.
Продажа пая
Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать , то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.
В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.
Заключение
Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему
Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.
Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.
К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- поля;
- сенокосы;
- пастбища;
- пашни;
- вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
- территории с расположенными постройками.
Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.
Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.
Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.
Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.
К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:
- Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
- Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
- Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.
При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.
Как найти участок для покупки?
Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.
Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.
Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:
- цель использования;
- условия пользования наделом;
- допустимый размер земельного налога;
- необходимое качественное состояние земли;
- уровень почв.
Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.
Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения
Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.
С государством
Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:
- Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
- Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
- В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
- На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.
Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.
Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.
С физическим лицом
Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
- документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
- техническая документация из БТИ.
На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.
Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.
Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.
Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения
В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:
- полные данные сторон договора;
- идентификационные сведения об участке;
- данные правоустанавливающих документов;
- цена сделки;
- сведения о целевом назначении надела;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи участка;
- порядок расчетов.
В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.
Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли
Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:
- участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
- в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.
Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.
Возможности эксплуатации земельных участков напрямую зависят от их категории. Земли сельхозназначения должны использоваться только с целью выращивания полезных культур и ведения сельскохозяйственной деятельности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Рассмотрим, как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году, какие документы потребуется собрать, кто может выступать сторонами сделки и как можно быстро оформить договор купли-продажи такого участка.
Общие моменты
Разберемся, какие термины и понятия необходимо знать гражданину, желающему приобрести или продать земельный участок сельхозназначения, дадим определение данной категории участков, рассмотрим основы нормативно-правового регулирования оформления такого рода сделок.
Что нужно знать
В РФ земли сельскохозяйственного назначения по количеству занятой территории уступают лишь площадям лесного фонда, которыми занято более половины всего государственного земельного фонда.
По площадям пашни РФ занимает лидирующее место в мире, однако количество используемых территорий составляет всего 8% от общего количества земель.
Часто граждане задаются вопросом, какие конкретно земли относятся к сельскохозяйственным и каким образом их допускается эксплуатировать.
Для участков сельхозназначения законодательством предусмотрено шесть подкатегорий, для каждой из которых предусмотрены допустимые виды использования:
- земли для пастбищ, сенокосов и угодий. Они заняты долголетними растениями, внутренними трассами, коммуникационными сетями, переданы для частного подсобного хозяйствования;
- неподходящие для пашни, однако такие земли можно применять для выращивания определенных видов культур;
- земли со строениями сельхозназначения;
- занятые водными объектами, выделяются для осуществления предпринимательской деятельности;
- земли, занятые лесным фондом;
- иные территории, не занятые под градостроительные объекты.
Определение данной категории участков
К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, находящиеся за рамками населенных пунктов.
Такие наделы используются для ведения частного или фермерского хозяйства, выращивания культур, выведения скота.
Сельхозземли применяются в двух направлениях:
- с целью осуществления сельхозпроизводства;
- для прочих схожих целей.
Общий правовой режим этой категории земельных наделов предполагает их передачу гражданам или юридическим лицам непосредственно для сельскохозяйственных целей.
Однако необходимо отличать наделы сельхозназначения и наделы с/х применения. Вторые могут принадлежать к иным категориям земель.
Например, может эксплуатироваться с целью ведения сельского хозяйства территория лесного фонда, которая передана физическим или юридическим лицам на основе .
Наделы сельхозназначения предназначены непосредственно для обслуживания полного цикла взращивания сельскохозяйственных культур и насаждений.
То есть на них допускается размещение складов и баз для хранения выращенных культур, административных зданий, трасс и иных объектов инфраструктуры и коммуникаций.
Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования.
По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.
Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.
Законные основания
Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:
С января 2019 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись .
Были изменены особенности расчета , и с начала 2019 года он рассчитывается не на основании надела, а на основании рыночной цены участка.
Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.
Как продать земли сельскохозяйственного назначения
Приобретать и продавать участки не рекомендуется осуществлять в режиме спешки. Следует грамотно подготовиться к сделке, приготовить все необходимые документы, проверить все нюансы, чтобы в будущем избежать проблем и признания сделки недействительной.
Рассмотрим, как найти потенциального покупателя, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание, а также какие подводные камни могут возникнуть в процессе оформления сделки.
Поиск покупателя
Продажа земельных наделов определяется такими моментами:
- тип собственности;
- кто выступает сторонами сделки;
- категория и вид допустимого использования земли.
Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти.
Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки.
И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.
Рассмотрим процедуру оформления сделки. Первым делом необходимо найти потенциального покупателя, который заинтересован в приобретении вашего участка.
Основную роль в продаже имеет эффективное размещение рекламных материалов через все доступные источники информации, как печатные, так и интернет-порталы.
Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации.
Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить .
Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя:
В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени. Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его .
Сбор необходимых документов
Прежде чем оформлять и заключать договор купли-продажи сельскохозяйственной земли, покупатель и продавец должны тщательно подготовить требуемые документы, чтобы сделка была оформлена правильно с юридической точки зрения.
Необходим следующий перечень документов:
- паспорта обеих сторон;
- участка;
- правоустанавливающая документация на землю;
Если участники сделки пришли к договоренности касательно основных условий сделки, тогда можно оформлять договор.
При подготовке документации следует проверить все документы на действительность и подлинность, а также внести корректировки в или надела при необходимости.
Когда стороны имеют на руках необходимые документы, они должны явиться в отделение Росреестра и предоставить пакет документации ответственному сотруднику, который уведомит о дате получения выписки из реестра на .
Завершающим этапом станет визит в МФЦ или УФРС с персональными документами и бумагами на землю. После оплаты госпошлины покупатель получает правоустанавливающую бумагу на землю.
Оформление договора
Можно использовать типовый образец договора и вписать в него ваши данные. Иногда может потребоваться привлечение опытного специалиста, который поможет правильно оформить сделку.
С целью предотвращения возникновения спорных моментов рекомендуется выполнить нотариальное заверение договора.
Нотариус своей подписью и печатью заверит факт, что сделка была проведена на добровольной основе, и стороны не вправе предъявлять друг другу претензии.
Видео: земля сельскохозяйственного значения
Если у надела несколько , тогда требуется нотариально заверенное согласие каждого из них на проведение сделки.
В тексте договора нужно указать паспортные и персональные данные сторон соглашения, а также адреса регистрации и постоянного проживания участников сделки.
Касательно надела нужно вписать всю значимую информацию – , точное месторасположение, контуры и координаты.
Участники должны заблаговременно прийти к соглашению касательно стоимости участка, которая вписывается в договор.
В договоре также требуется прописать способ расчета между сторонами и сторон. Покупатель своей подписью заверяет отсутствие претензий к продавцу.
А продавец заверяет отсутствие и на данном участке, которые могут препятствовать оформлению права собственности покупателем.
Какие могут возникнуть нюансы
Земельным законодательством определяются категории лиц, которые могут выступать участниками сделки по продаже .
Основными условиями являются резидентство РФ и применение земли в соответствии с предусмотренной категорией.
Есть некоторые субъекта, которые могут использовать наделы сельхозназначения с некоторыми лимитами и ограничениями.
Так, наделы из государственной и муниципальной собственности могут передаваться на основании сделок исключительно резидентам РФ.
Земли, пригодные для выращивания необходимых в продовольственном плане культур, во всех странах считаются стратегическими объектами. В России, которая хоть и считается на большей части своей территории "зоной рискованного земледелия", пригодных для сельского хозяйства земель с избытком, и, как и всякий полезный ресурс, они находятся под пристальным вниманием государства.
Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки
В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.
Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) в статье 11.1 определяет участки как часть поверхности земли, территорию, границы которой установлены и зарегистрированы в определённом законом порядке. Также они являются недвижимыми, делимыми, непотребляемыми, оборотоспособными вещами, имеющими специфическую черту в виде правового режима (категории), который устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
Среди перечисленных в законе используемые для нужд сельскохозяйственного производства, находятся на первом месте, что обусловлено их особой важностью для государства. В части 1 статьи 77 ЗК РФ к ним относят следующие объекты:
- Участки, расположенные за пределами поселений и предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - посева культур, животноводства, сенокошения, а также под размещение соответствующих объектов (ферм, зернотоков и пр.).
- Участки, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но относящиеся к другим категориям - землям поселений и нелесным землям лесного фонда.
Все описываемые объекты по своему составу неоднородны, и в предназначенный для продажи участок могут входить следующие их виды:
Сельскохозяйственные угодья участки, имеющие приоритет в использовании для сельскохозяйственного производства | Несельскохозяйственные угодья участки с объектами "вспомогательного назначения" |
Пашни (территории для посева культур) | Внутрихозяйственные дороги |
Многолетние насаждения продуктовых растений (сады, виноградники и пр.) | Лесные насаждения для защиты участка от вредных явлений (пожаров, суховеев и пр.) |
Залежи - земли, ранее используемые как пашня, но оставленные в покое для восстановления плодородных свойств | Участки под постоянными или сезонными зданиями, строениями и оборудованием, которые предназначены для хранения и переработки продукции сельского хозяйства |
Сенокосы | Водные объекты - природные или искусственные замкнутые водоёмы (пруды, обводнённые карьеры) |
Коммуникации, в том числе мелиоративные |
Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее - Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.
Ограничения в продаже земель
Гражданский оборот участков осуществляется в учётом ограничений, установленных Гражданским, Земельным кодексом РФ и другими законами. Под ними понимают условия, запрещения, стесняющие собственника по время отчуждения объекта недвижимости (сервитут, ипотека, управление на доверии, аренда и пр.).
Согласно нормам Закона об обороте, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие ограничения:
- Участки не передаются в собственность иностранцам (физическим лицам или компаниям), лицам без гражданства, а также российским предприятиям, если в их уставном капитале доля иностранного участия составляет более 50%.
- Участки не могут быть проданы с последующим изменением категории (назначения). При этом после совершения сделки допустимо сменить разрешённое использование земли. Например, территории для сенокошения можно перевести в пастбища.
- Согласно статье 4 Закона об обороте, в собственности одного лица (человека или компании) может находиться только определённая площадь - от 10 до 100% от общего количества угодий в Более конкретные ограничения установлены региональными актами.
Преимущественные права в покупке участков
Статья 8 упомянутого закона определяет главное препятствие для свободного оборота земель - приоритет региона на приобретение участка при его продаже. Учитывая стратегическую и продовольственную важность территорий, ограничение, предусматривающее особый порядок отчуждения, вполне обоснованно.
Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию:
- стоимость земли и срок расчётов между сторонами (не более 90 дней);
- площадь объекта в гектарах и кв. метрах;
- местоположение (адрес) участка по сведениям кадастрового учёта;
- кадастровый (условный) номер земельного участка;
- сведения о продавце, включая контактные данные.
В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности. Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже.
Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения. В последующем соответствующие отметки и документы будут главным доказательством в судебных спорах о действительности договора купли-продажи.
Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.
Например, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Московской области, исходя из пункта 3 статьи 10 Закона № 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г., должна состояться в течение 60 дней после принятия муниципальным органом решения о приобретении участка.
Помимо прав региона или муниципального образования, законодательство РФ даёт преимущество и другим субъектам:
- Арендатор по пункту 8 статьи 22 ЗК РФ обладает правом выкупа арендованного участка из земель государственной собственности перед всеми другими желающими.
- При банкротстве собственника - сельскохозяйственной организации - правообладатели соседних земель имеют право преимущественного приобретения его владений.
Соблюдение условий о преимущественной покупке обязательно. В случае нарушения, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может не состояться или быть признана недействительной в суде.
Предложение о продаже земель: образец
Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. "Об обороте земель на территории Ивановской области". В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.
То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.
Подготовка к совершению сделки по приобретению участка
Договор, как юридический факт, появляется в результате процедуры его заключения между независимыми сторонами (продавцом и покупателем), которая состоит в достижении согласия по всем условиям. Однако для заключения договора необходимо и наличие следующих условий:
1. Формирование земельного участка.
Продажа земли сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в отношении индивидуально-определённых участков, что подразумевает прохождение их через процесс межевания (установление и закрепление границ на местности) и постановку на кадастровый учёт в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.
2. Извещение органов исполнительной власти региона или/и района о желании продать участок на конкретных условиях и получение от них соответствующего ответа.
3. Получение согласия третьих лиц на продажу, выраженное в письменной форме. Действующие законы предусматривают следующие их виды:
- Согласие супруга собственника на продажу (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
- Согласие временного управляющего, собрания кредиторов или предоставившего финансовое обеспечение лица (статьи 64, 82 и 101 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности").
- Согласие собственника (КФХ, сельхозпредприятия) соседних территорий, если сам продавец участка находится в состоянии банкротства на стадии
Приведённый перечень условий является открытым, так как необходимость совершения определенных действий для заключения договора купли-продажи, зависит от многих факторов, включая сам участок, его местоположение, правообладателя, способа отчуждения.
Например, при повторной купле-продаже не требуется проведение кадастровых работ, так как уже поставлен на соответствующий учёт. Извещение органов власти о намерениях к продаже требуется, только если продавцом является частное лицо.
Существенные условия
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:
1. Предмет договора - полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:
- кадастровый номер;
- адрес (местоположение);
- площадь в гектарах или кв. метрах;
- категория и разрешённое использование.
2. Цена отчуждаемой земли - материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.
В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.
Права и земельного участка
Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подразумевает не только определение предмета и цены, но и полную регламентацию действий сторон (продавца и покупателя) по вопросу передачи, принятия и оплате имущества, а также последующему оформлению документа в Росреестре.
Права и обязанности владельца определены в действующем законодательстве РФ и состоят в следующем:
1. Обязанности и права продавца.
1.1. Предоставление всей имеющейся у него информации об обременениях (ограничениях) участка, его качестве и перспективах использования по назначению. Это сведения:
- о разрешении на ведение специфических видов сельского хозяйства (устройство виноградников, создание объектов и пр.);
- наличие соседних участков, оказывающих какое-либо воздействие на приобретаемый участок;
- качественные свойства земли, которые влияют на ее использование и стоимость;
- иные данные, могущие каким-либо образом изменять решение покупателя о приобретении.
Права на земельный участок могут быть ограничены установлением на региональном уровне особых требований к использованию и режиму хозяйствования и быть связаны с охраной животного и растительного миров, сохранением плодородия почвы, мест обитания редких видов животных или птиц, естественных путей миграции и пр.
Собственники участков могут не знать обо всех имеющихся ограничениях, но должен указать в договоре те, которые ему известны.
1.2. Передача земельного участка.
Под этим положением подразумеваются действия продавца по фактическому и юридическому введению приобретателя во владение земельным участком. Причём подразумевается не буквальный смысл "вручения", а то, что вкладывается в это слово законом.
По пункту 1 статьи 224 ГК РФ любая вещь считается вручённой после непосредственного поступления во владение покупателя. Последнее может выражаться в виде освобождения участка от имущества продавца или прекращения хозяйствования.
Обязательство по передаче оформляется в виде специального документа - акта приёма-передачи за подписью сторон договора и только после этого считается исполненным.
2. Основное право продавца заключается в возможности требовать своевременной оплаты земельного участка по условиям договора купли-продажи. Если имущество отчуждается органом исполнительной власти, то он вправе:
- контролировать охрану и использование участка;
- требовать целевого использования имущества, а также выполнения других обязательств по использованию территории.
Права и обязанности покупателя земельного участка
Положения о действиях и возможностях приобретателя, как правило, аналогичны и в отношении продавца. Более того, последний может не иметь возможности исполнить свои обязанности без соответствующего действия покупателя. Вообще их можно условно разделить на 2 группы:
1. Основные обязательства.
1.1. Оплата стоимости участка в размере, сроки и порядке, установленным по договору купли-продажи. Как правило, это выражается в переводе средств на расчётный счёт в порядке полной предоплаты.
1.2. Совершение действий, направленных на принятие земельного участка в фактическое владение участков и составление акта приёма-передачи.
Количество дополнительных обязанностей, возлагаемых на покупателя, довольно велико и, обычно, включает согласие платить земельный налог не со дня изменения собственника участка в реестрах налоговых органов, а со дня заключения договора купли-продажи или момента начала фактического использования объекта. Его же, как правило, обязывают провести и оплатить регистрацию перехода прав на участок в органах Росреестра.
Если собственником предмета продажи выступает орган власти, то на приобретателя могут быть перенесены и другие обязанности, включая:
- обеспечение содержания и благоустройства прилегающей территории и подъездных путей;
- сроки и порядок освоения посевной территории;
- обеспечение свободного доступа представителей государственных органов на участок для целей проверки особенностей хозяйствования;
- сохранение межевых, геодезических знаков;
- определённый набор и сроки проведения мероприятий по охране и улучшению состояния земель.
2. Главное право покупателя отвечает обязанности продавца и состоит в требовании своевременной передачи земельного участка с возможностью беспрепятственного осуществления своих полномочий собственника:
- возведения строения и сооружений для нужд сельского хозяйства;
- использования для собственных целей общедоступных полезных ископаемых, грунтовых вод и закрытых водоёмов;
- проведения оросительных, осушительных, мелиоративных работ, устройства водоёмов (прудов и обводнённых карьеров).
Договоры приобретения земельных участков не имеют обязательной формы и заключаются по общим правилам о купле-продаже недвижимости. Но не возбраняется использовать и ранее действующие акты, Например, Приказом Роскомзема РФ 1-16/770 от 02.06.1993 г. был утвержден образец договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время этот документ утратил силу, но может служить ориентиром при сделках по отчуждению земельных участков.
Недействительные положения договора купли-продажи
Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:
- Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
- Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
- Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
- Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.
Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.
Способы заключения договора продажи
С учётом формы собственности и субъектного состава выделяют следующий порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения:
- Приобретение частного участка по универсальным правилам купли-продажи, предусмотренным § 7 главы 30 ГК РФ, статьями 30 и 38 ЗК РФ, статьёй 8 ФЗ № 101-ФЗ.
- Приобретение участка посредством проведения торгов (конкурсов или аукционов). Обычно эта процедура проводится при отчуждении участков, находящихся в публичной собственности. Отдельные правила, устанавливающие особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения через торги, отсутствуют, и нормы Закона об обороте отсылают к стандартным положениям статей 38-38.1 ЗК РФ.
- Приобретение участка арендатором. При таком способе покупке большое значение имеет форма собственности. Если продаже подлежит частный участок, то сделка проходит по универсальным правилам. А вот выкупить арендуемые земли у государства или региона, как следует из пункта 4 статьи 10 Закона об обороте, можно в преимущественном порядке, но только при отсутствии действующих предписаний, выданных государственными или муниципальными органами, предоставившими участок в аренду.
Принцип свободы договора распространяется, в том числе, и на способ его заключения, что даёт возможность отчуждать земельные участки не только по универсальным правилам, но и через частные земельные торги (конкурсы, аукционы). Нормы Закона об обороте этому не препятствуют, обязывая соблюсти только обязательство в извещении органа власти субъекта о намерении продать участок.
Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.
В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим , отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.
Состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.
К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:
- любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
- все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
- любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).
Особенность продажи
Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.
Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.
Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.
Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.
При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.
Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.
Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:
- Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
- При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
- Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
- Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.
При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.
Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.
Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.
Кто может продавать
Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).
Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.
Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.
Процесс продажи земли
Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:
- Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
- Поиск покупателя участка.
- Сбор требуемой для продажи земли документации.
- Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
- Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
- Регистрация прав собственника.
Необходимые документы
Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:
- паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
- правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
- отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
- , оформленный надлежащим образом;
- платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
- протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.
Что указывается в соглашении купли-продажи?
Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:
- Полные данные обеих сторон.
- Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
- Цену сделки.
- Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
- Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
- Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.
В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.