Выкуп муниципальной земли. Как определяется и для чего нужна выкупная стоимость земельных участков
Государственная или муниципальная земля может быть передана гражданам либо компаниям на основании постоянного или временного пользования (аренды). В последнем случае при достижении определенных условий участок может быть выкуплен у администрации населенного пункта (где была оформлена аренда) или передан ею на безвозмездной основе. Сама процедура передачи вещных прав на землю, по-сути, является приватизацией и охватывает аналогичные действия.
Приватизация представляет собой метод преобразования формы собственности земельного участка путем ее передачи в частные руки. Такой процедуре подлежит государственное или муниципальное имущество, которое находится в фактическом ведении иного заинтересованного лица и необходимо ему для целей, предусмотренных и разрешенных законодательством (развитие инфраструктуры, строительство недвижимости, выделение обособленных объектов из состава кооперативов или объединений).
- Территории населенных пунктов.
- Земли сельхозназначения.
В отдельных случаях разрешается передача в долгосрочную аренду (до 50 лет) отдельных участков, находящихся в категории лесных, водных или земель запаса. Например, как на Дальнем востоке. Такие земли распоряжением правительства переводятся в иную категорию и передаются в пользование.
В земельном законодательстве под приватизацией понимается передача определенной территории в частные руки тем или иным государственным органом, который является фактическим правообладателем. В под этим же понятием подразумевается возмездное отчуждение собственности РФ или ее отдельных субъектов во владение заинтересованным лицам.
В июне 2014 года вступил в действие , внесший существенные изменения в ЗК РФ (Земельный кодекс), начавшие действовать с начала марта 2015 года. Благодаря нововведениям была оптимизирована процедура предоставления отдельных участков государственной собственности в частные руки. Основные изменения :
- Муниципальная и федеральная собственность стала более доступной для населения.
- Отдельные категории лиц могут получить участок бесплатно (многодетные и нуждающиеся семьи, а также арендаторы некоторых местностей).
- Территории под строительство стали реализовываться с торгов на определенный срок.
- Физические лица или компании могут присоединить соседствующую и пустующую землю к своему участку на льготной основе.
Способы выкупа земли из аренды
Выкуп земли из аренды в собственность регламентируется ЗК РФ и осуществляется двумя способами:
- На торгах путем проведения аукциона.
- Без организации такого мероприятия.
Если выкуп земли у государства происходит на торгах, уполномоченным органом объявляется о проведении такого мероприятия и устанавливается начальная стоимость, которая не может превышать фактическую кадастровую цену рассматриваемого объекта. Продажа надела осуществляется претенденту, назначившему более высокую цену за предмет. Если участник аукциона один, продажа ему земли происходит по начальной стоимости.
В следующих случаях реализация имущества происходит без организации конкурса:
- Если земельный участок выделен из территории, предоставленной для комплексного освоения территории и строительства недвижимости, за исключением передачи участка для аналогичных целей, но строительной компании, возводящей жилье эконом-класса.
- Если надел передан под индивидуальное жилищное строительство. Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом или договор безвозмездного пользования должны быть оформлены в соответствии с .
- Для земель сельхозназначения, переданных в аренду физическому и юридическому лицу. При этом с момента заключения такого договора прошло три года и при использовании земли не были выявлены нарушения ее целевого назначения.
Если на арендованном наделе находится недвижимость, ее владельцу предоставляется приоритетное право для выкупа земельного участка , если иное не запрещено законодательными актами. Если владельцев недвижимости несколько, и при этом невозможно выделить отдельные доли такого имущества, государственное владение может быть передано в общую долевую собственность.
Порядок выкупа земельного участка собственником недвижимого имущества
При желании выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, заинтересованному лицу необходимо обратиться в компетентную службу, в чьем ведении фактически находится рассматриваемый объект. Зачастую, это земельный комитет при местной администрации . В отдельных случаях заявка подается в департамент земельных ресурсов соответствующего субъекта Федерации.
При обращении в компетентный орган оформляется заявление по предоставленному образцу , к которому прикладываются следующие бумаги :
- Паспорт заявителя или иной документ, удостоверяющий его личность – для физического лица. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – для компаний и индивидуальных предпринимателей.
- Выписка из ЕГРП, свидетельствующая о праве собственности претендента на имущество, если на участке имеются зарегистрированные объекты недвижимости.
- Нотариально удостоверенная доверенность, если заинтересованную сторону представляет доверенное лицо.
- Кадастровый паспорт. При его отсутствии необходимо произвести обязательные процедуры по межеванию земли в картографической службе.
- Иной документ, дающий право на покупку рассматриваемого объекта (например, судебное решение или протокол, утвержденный для победителя при реализации земли на аукционе).
Если выкупаемый участок подлежит передаче заинтересованной стороне, в течение одного месяца после подачи заявления от госоргана придет официальный ответ, содержащий образец договора купли-продажи. В случае отказа, извещение с указанием причин будет получено в этот же срок.
Если территория не определена, период делопроизводства может быть растянут в зависимости от наличия пустующих земель и количества претендентов, которых в соответствии с социальным статусом определят в специальную очередь на получение .
В случае выкупа на торгах, с победителем аукциона заключается соответствующий договор в течение 5 дней после выплаты всей суммы за участок.
Договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи оформляется в соответствии с законодательством уполномоченным органом или нотариусом и должен содержать следующие сведения:
- Наименование сторон сделки.
- Предмет договора.
- Существующие обременения (при наличии).
- Цена соглашения и порядок ее уплаты.
- Реквизиты сторон-участников делопроизводства.
Если арендодатель уклоняется от заключения такого договора, заинтересованное лицо или его представитель могут обратиться в судебные органы.
Заявителю может быть отказано в выкупе , если:
- На продажу участка существует ограничение, указанное в нормативных актах федерального или регионального значения.
- Претендент во время аренды нарушил условия использования предоставленной ему территории, которые не были устранены.
- Перечень предъявленных документов и их форма не соответствуют законодательно установленным требованиям.
Регистрация права собственности на земельный участок
Оформление перехода вещного права на землю производится в Росреестре при предъявлении договора купли-продажи или иного правоустанавливающего документа, а также акта приема-передачи имущества.
Стоимость госуслуги за регистрацию земли согласно составляет 350 руб . для граждан и 1 000 руб . для компаний. Оформление доли в праве общей стоимости – 100 руб . Госрегистрация доли в многоквартирном доме (при необходимости) – 200 руб .
В регистрирующий орган документы можно представить следующими способами:
- Лично при непосредственном посещении учреждения по месту жительства или нахождения рассматриваемого участка.
- Заказным письмом через почту.
- Через интернет, посредством официального сайта госуслуг.
- В МФЦ (многофункциональном центре).
Срок рассмотрения обращения – 30 дней с момента регистрации заявки, которая осуществляется в течение 3 дней после ее получения (5 дней, если используются услуги МФЦ). Результатом процедуры будет внесение записи в государственный реестр и выдача заинтересованному лицу свидетельства о собственности.
Пример по выкупу земли из аренды
Гражданин Мелехов П.В. арендовал землю под личное подсобное хозяйство у муниципалитета сроком на 10 лет. По истечении пяти лет на участке он соорудил различные постройки и сооружения для организации животноводства. Согласно земельному кодексу, гражданин арендовавший землю в течение более 5 лет , на которую не установлены какие-либо ограничения, вправе ее получить в личную собственность.
Для осуществления этого Мелехов обратился в районный муниципалитет, где составил соответствующее заявление и приложил к нему необходимую документацию. В течение одного месяца от госведомства был получен официальный ответ с указанием выкупной стоимости и содержащий образец договора купли-продажи.
После оплаты объявленной цены, с гражданином был заключен указанный договор и составлен передаточный акт. Эти документы были предъявлены в Росреестр, где был оформлен переход вещного права в частные руки путем занесения записи в госреестр, и было выдано соответствующее свидетельство.
Заключение
Аренда земли с правом выкупа представляется отдельным категориям лиц в соответствии ЗК РФ. Основные положения:
- В частную собственность могут быть переданы земли населенных пунктов или сельхозназначения.
- Земля выкупается у того государственного или муниципального ведомства, которое является фактическим правообладателем участка.
- Рассматриваемая территория может быть реализована на торгах и без проведения такого мероприятия.
- Завершение процедуры происходит в Росреестре.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по выкупу земли из аренды
Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Анатолий. Как я могу приватизировать арендованную землю , на которой находится жилая недвижимость, находящаяся в моей собственности и во владении иных лиц. При этом некоторые из них являются обладателями вещного права на основании хозяйственного ведения?
Ответ: Добрый день, Анатолий. В вашем случае можно посоветовать применить законодательную норму , гласящую: если на одном земельном участке находятся сооружения нескольких лиц, обладающих ими на основании прав собственности и хозяйственного ведения, такой надел может быть предоставлен в пользование на основании договора аренды с множественностью лиц.
Перед подачей заявления арендатору нужно подготовить комплект документов, включающий договор аренды, выписку из ЕГРН из Росреестра, паспорт.
Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. Далее возможно три варианта развития событий:
- Заявителю откажут в покупке участка (например, если он был изъят из оборота, заявитель предоставил неполный комплект документов или допустил фактические ошибки, в отношении него ведется процедура банкротства).
- Участок выставят на торги, в которых сможет участвовать арендатор. Если участок будет выставлен на торги арендатору нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которая будет отвечать за проведение . Если он предложит наиболее высокую цену, либо будет единственным участником, тогда арендатор получит статус победителя и сможет переходить к следующему этапу.
- При наличии оснований для продажи участка без торгов заявителю предоставят постановление с положительным решением администрации о передаче участка на возмездной основе с указанием выкупной цены.
Этап 3. Подписать договор купли-продажи
После вынесения положительного решения представители администрации приступают к подготовке договора. У арендатора будет 30 дней на ознакомление с условиями документа и его подписание.
Договор имеет стандартную структуру и включает в себя:
- данные продавца/покупателя;
- сведения о предмете договора-земельном участке: расположение, площадь, кадастровый номер;
- цена договора;
- порядок и дата на участок;
- права и обязанности сторон;
- дополнительные условия;
- дата составления и подписи сторон.
Договор имеет простую письменную форму и не подлежит обязательному нотариальному заверению.
Этап 4. Зарегистрировать права собственности
После одобрения покупки земли у администрации и подписания прежний арендатор должен внести оплату на указанные в нем реквизиты. После чего остается перерегистрировать земельный участок на нового собственника.
Перерегистрацией прав собственности в России занимается Росреестр. Для этого требуется предоставить:
- заявление на ;
- правоустанавливающий документ: в данном случае это договор купли продажи;
- квитанция с оплаченной госпошлиной (не обязательна, но поможет ускорить время оказания госуслуги);
- постановление/ , которое подтверждает передачу земли в собственность.
После приема документов собственнику предоставят расписку с указанной в ней датой получения выписки из ЕГРН.
Особенности если выкупается участок под объектом недвижимости
При выкупе земельного участка у государства, на котором располагаются принадлежащие арендатору объекты недвижимости, есть свои особенности. В 2015 году утратила силу 36 ст. Земельного кодекса, которая указывала на преимущественное право покупки земель из государственной/муниципальной собственности, на которых есть здания и строения.
При этом в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что ЗУ со зданиями и сооружениями продается их владельцам без торгов. Т.е. фактически преимущественное право выкупа было сохранено за ними. Статья 39.20 закрепляет за собственниками зданий и сооружений исключительное право на покупку земель.Если на участке несколько построек, принадлежащих разным собственникам, то он может быть оформлен в . Для получения права собственности через выкуп собственник здания или все собственники должны все вместе обратиться в администрацию.
Обычно земельного участка привязана к кадастровой оценке. Так, при условии строительства на участке под ИЖС или ЛПХ жилого дома в течение трех лет, землю можно будет выкупить за 3% от кадастровой стоимости.
Нет похожих статей.
Вопросы от журнала «Недвижимость и цены»
1. Насколько востребован выкупв собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними? Какова ситуация в Москве с выкупом земельных участков под зданиями?
В настоящее время в Российской Федерации Земельным Кодексом (ЗК РФ) установлены следующие виды прав на земельные участки:
1) собственность,
2) аренда,
3) постоянное (бессрочное) пользование,
4) пожизненное наследуемое владение,
5) ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут),
6) безвозмездное срочное пользование.
При этом для частных лиц (физических и юридических) в отношении земли наиболее распространенными являются права собственности и аренды.
Сегодня выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними является очень востребованным. В абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) а также на приобретение их права аренды имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Земельным Кодексом собственникам зданий, по сути, предоставлено право выбора – приобрести участок под зданием в собственность или в аренду. Естественно, для большинства из них наиболее предпочтительным является первый вариант.
Следует учитывать, что, например, в Москве, оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, так как законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» в отношении земли фактически установлен приоритет арендных отношений над отношениями собственности. В Москве земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду.
В Московской области выкупв собственность земельных участков под зданиями является гораздо более распространенным.
2. Кто может приобрести землю под зданиями в собственность? Арендующие площади в зданиях или собственники?
Как уже отмечалось выше в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Арендаторы помещений в зданиях не имеют право получить землю под ними в собственность.
Следует учесть, что случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
3. Как определяются размеры выкупаемых участков? Это жесткое ограничение периметром здания или возможно приобретение в собственность больших площадей?
В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ указано, чтопри переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. На практике собственнику здания предоставляется земля не только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная рядом с ним и необходимая для эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который посвящен вопросам установления границ и размеров выделяемых земельных участков, установлено, что «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
В Москве существует практика заключения отдельных договоров аренды земельных участков, расположенных под «пятном застройки» здания и отдельных договоров в отношении прилегающей к зданию земли.
4. По какимпричинам получают отказ на разрешение на покупку этой земли?
По общему положению ЗК РФ (п. 4 ст. 28) отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков не допускается за исключением случаев, когда:
·
земельный участок изъят из оборота,·
федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков,·
участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка под принадлежащим ему зданием в частную собственность или в аренду.
5. Если собственник владеет частью здания, то какую долю участка он может приобрести?
Как уже отмечалось выше в случае, если здание (помещения в нем), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, собственник части здания может претендовать (наряду с собственниками оставшейся части здания) на получение участка в долевую собственность.
6. Может быть так, что согласно планам Московского правительства участок зарезервирован под государственные нужды. Чем это грозит собственникам здания? Есть ли возможность купить участок в этом случае и как это осуществить?
На некоторые земельные участки могут быть наложены определенные ограничения, которые должны быть отражены в Генеральном плане Москвы, документах кадастрового учета участка.Следует отметить, что ситуация, когда здание находится в собственности частного лица, а земельный участок под ним имеет какие-либо ограничения является достаточно редкой. По общему правилу если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды, то строительство на нем невозможно.
На практике в Москве в отношении участков с вышеуказанными ограничениями заключаются договора краткосрочной аренды, которые по окончании срока могут быть не продлены.
В ЗК РФ (ст. 49) существуют положения, в соответствии с которыми любой участок, в том числе и расположенный под зданием, может быть в исключительных случаях изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа. К числу таких случаев относят, в частности, размещение на участке объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, например, объектов федеральных энергетических систем, использования атомной энергии; обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи. Решение об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.
В ст. 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
8. Какова выкупная цена земельных участков в Москве?
Как уже отмечалось выше в Москве оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду. В Москве в соответствии с законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» за пользование соответствующим участком часто взимается не только арендная плата, но и плата за само право на заключение договора аренды земельного участка (пункт 1 статьи 23 Закона.). Но указанная плата не взимается за заключение договоров аренды в отношении земли, находящейся под зданиями, в отношении такой земли взимается только арендная плата.
9. Какие законы в настоящее время регулируют вопросы выкупа земельных участков под и рядом со зданиями?
Вопросы выкупа земельных участков под зданиями регулируются, в первую очередь, Земельным (ст. 35, 36) и Гражданским Кодексами РФ (глава 17), а также нормативными актами субъектов РФ. В Москве – это Закон г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве», Закон г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», Постановление Правительства Москвы № 522-ПП от 27.07.2004 г. «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков…».
Антуфьев Илья Владимирович,
Юрист-эксперт
Отличается от кадастровой и (об отличии мы поговорим далее) и начисляется без учёта таковых. Поэтому может значительно разниться в сравнении с ними или совпадать полностью или приблизительно.
Когда и в каких случаях понадобится ее знать?
Для налогообложения, которое опирается на кадастровую стоимость участка, выкупная стоимость не имеет никакого значения. Не играет данный вид стоимости так же существенной роли при . Как правило, рынок устанавливает собственные законы, влияющие на ценообразование и востребованность объектов недвижимости, что допускает поднимать или занижать стоимость.
Знать данные ценовые параметры участка следует при выкупе земель у администрации . Как правило, возмездный переход прав происходит тогда, когда землевладелец уже исчерпал свою возможность на , так как она предоставляется лишь единожды. После оформления приватизированного участка, последующее оформление земель может происходить только на возмездной основе. Такой регламент устанавливается на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г .
Соответственно, последующие имущественные операции потребуют возмещения стоимости надела в случаях :
- Переоформления арендуемого у муниципалитета участка, на котором возведено (возводится) капитальное строение.
- Переоформления в собственность участка, находящегося в или пожизненно наследуемом владении.
- Переоформления участка под домом после вступления в наследственные права, если ЗУ не в собственности.
- После проведения имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на не оформленной в собственность земле.
- В перечисленных случаях допускается назначение выкупной цены, по инициативе администрации.
Расчет стоимости земельного участка от кадастровой стоимости рассмотрим далее.
Применяемые формулы и методики расчёта стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости
Минимальный порог, допускающий ценообразование надела, зависит от процентной ставки, установленной для той или иной категории приобретателей. Она высчитывается от установленной на момент начисления кадастровой стоимости, за исключением случаев покупки недвижимости.
Если кратко, то процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка составляет:
- 50% в некоторых регионах для пенсионеров и инвалидов
- 20-60% для арендаторов
- 80% если изменялась категория или целевое назначение
Таким нехитрым способом можно понять как рассчитать стоимость земли по кадастровой стоимости. Расчет выкупа земельного участка более подробно расписан ниже.
В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения . Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.
Для арендаторов земель устанавливаются суммы, положенные к выплате, в размере 20-60% кадастровой стоимости ЗУ . Точная процентная ставка для расчета стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка зависит от позиции администрации и решения, принятого административной комиссией. Например, при кадастровой стоимости в 100 тысяч рублей, минимальный размер выплат при переоформлении арендуемой земли составит 20 тысяч рублей, а максимальный – 60 тысяч. Такие различия дифференцируются по длительности нахождения земель в аренде или ином виде владения – чем дольше заявитель пользовался участком, тем ниже процент установленной ставки. Так же на ценообразование влияют наличие строений или иного имущества приобретателя, расположенного на участке.
Стоимость допускает увеличения, если изменялась или целевое назначение земель . В таких случаях она достигает 80%, что в обозначенном примере составит 80 тысяч рублей. При этом из установленной суммы высчитывается процент, связанный с периодом нахождения ЗУ в распоряжении титульного владельца.
Выкупить участки за минимальную стоимость могут правообладатели земель, у которых:
- участки находились в собственности 10-15 лет;
- на участках возведены капитальные строения.
В этом случае сумма стоимости выкупа земельного участка, назначенная административным органом к уплате, может составить:
- 20% кадастровой стоимости – для муниципальных земель ;
- 2,5% — для земель, находящихся в федеральной собственности .
Если безвозмездное оформление участка в собственность затрудняется рядом причин, его допустимо приобрести возмездно, уплатив соразмерную цену.
